相続した不動産を売るときの税金｜3,000万円控除と取得費加算の特例【福岡】
「相続した実家や土地を売ったら、税金はいくらかかるの？」——福岡でも、相続した不動産の売却にあたって税金のご相談が年々増えています。売って利益（譲渡益）が出れば譲渡所得税・住民税がかかりますが、相続した不動産には税負担を大きく減らせる特例が用意されています。
とくに知っておきたいのが、「相続空き家の3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」の2つ。どちらも「3年」というキーワードの期限があり、使えるかどうか・いつ売るかで、手取り額が数百万円単位で変わることもあります。
この記事では、相続した不動産を売るときの税金の考え方と2つの特例のしくみを、福岡で売る方向けにわかりやすく整理します。空き家3,000万円控除は2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象で、期限が近づいている点にも注意が必要です。
執筆：西 俊之（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
1. 相続した不動産を売ると、どんな税金がかかる？
相続した不動産を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。譲渡所得は、ざっくり次の式で計算します。
- 譲渡所得＝売った金額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除
- 取得費：その不動産を買ったときの金額（建物は減価償却後）。不明な場合は売却額の5％で計算することもできます。
- 譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費など売却にかかった費用
税率は「所有期間」で2段階
税率は、売った年の1月1日時点での所有期間で変わります。
- 長期譲渡所得（所有5年超）：20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）
- 短期譲渡所得（所有5年以下）：39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）
相続した不動産の場合、亡くなった方（被相続人）が取得した日をそのまま引き継ぐのがポイント。親が長く所有していた実家なら、相続してすぐ売っても「長期（20.315％）」になるのが一般的です。相続してから5年経たないと高税率になる、という誤解が多いので注意しましょう。
2. 「3年」がカギ——相続で使える2つの税の特例
相続した不動産の売却では、譲渡益を大きく圧縮できる特例が2つあります。いずれも「3年」を軸にした期限があり、時間が経つと使えなくなります。
① 相続空き家の3,000万円特別控除
被相続人が一人で住んでいた家（とその敷地）を相続して売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。主な要件は次のとおりです。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること（旧耐震基準）
- マンションなどの区分所有登記がされた建物でないこと
- 相続開始の直前まで被相続人以外が住んでいなかったこと（原則、一人暮らし）
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売る際に一定の耐震リフォームをするか、家を取り壊して更地にすること（買主が譲渡の翌年2月15日までに実施する場合も対象）
この特例は2027年（令和9年）12月31日までの売却が適用期限です。また、2024年（令和6年）1月1日以後の売却で、その家屋・敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円に縮小されます。
② 取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（＝おおむね相続開始から3年10か月以内）にその不動産を売ると、納めた相続税のうち一定額を「取得費」に加算できます。取得費が増えれば譲渡益が減り、税額が軽くなるしくみです。相続税を実際に払った方に有効な節税策です。
2つは「選択適用」——併用はできない
注意したいのは、同じ不動産について①空き家3,000万円控除と②取得費加算の特例は、どちらか一方しか使えない（選択適用）という点です。一般には控除額の大きい3,000万円控除が有利なことが多いものの、相続税を多く納めていて譲渡益が3,000万円を超えるようなケースでは取得費加算が有利になることもあります。どちらが得かはシミュレーションが必要です。
3. 福岡で相続した不動産を売るときの3つの注意点
- 「3年」の期限を逆算する。相続登記（取得を知った日から3年以内・2024年から義務）、空き家3,000万円控除（3年経過日の年末まで）、取得費加算（3年10か月以内）と、相続は期限の連続です。空き家3,000万円控除は制度自体も2027年末までのため、早めに動きましょう。
- 「更地にするか」を早めに判断する。空き家3,000万円控除は、耐震リフォームか取壊しが要件です。解体費や工事の段取りに時間がかかるため、売却スケジュールから逆算します。
- 相続人全員で足並みをそろえる。共有名義のままだと売却に全員の同意が必要です。遺産分割で方針を決めてから動くとスムーズです。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続してすぐ売ると、税率が高くなりますか？
A. いいえ。相続した不動産は亡くなった方の取得日を引き継ぎます。親が5年を超えて所有していた実家なら、相続後すぐ売っても長期譲渡（20.315％）が原則です。
Q. 空き家3,000万円控除と取得費加算は、両方使えますか？
A. 同じ不動産では併用できず、どちらか一方を選ぶ形になります。一般には3,000万円控除が有利なことが多いですが、個別に試算して有利な方を選びます。
Q. マンションを相続した場合も空き家3,000万円控除は使えますか？
A. 原則として使えません。この特例は区分所有登記された建物（分譲マンション等）が対象外で、一戸建てを主に想定した制度です。
Q. 取得費がわからないときはどうしますか？
A. 購入時の契約書などがなく取得費が不明な場合は、売却額の5％を取得費（概算取得費）として計算できます。ただし譲渡益が大きくなりがちなので、資料が残っていないか十分に探すことをおすすめします。
Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①相続登記（名義変更）の確認 → ②無料査定で売却価格と特例の概算を把握 → ③税理士・税務署で適用可否を確認、の順がおすすめです。当社では査定から司法書士・税理士のご紹介までサポートします。
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まとめ
相続した不動産を売るときの税金は、2つの特例を使えるかどうかで手取りが大きく変わります。空き家3,000万円特別控除は要件が細かく、しかも2027年（令和9年）12月31日までという期限があります。取得費加算の特例は相続開始から3年10か月以内が期限です。どちらも「3年」が共通のキーワードで、放置するほど選択肢が狭まります。
当社は福岡市中央区を拠点に、相続した不動産の売却を数多くサポートしてきました。「うちは特例が使える？」「更地にすべき？」「どちらの特例が得？」——名義変更や税金のご不安も含め、無料査定・無料相談で承ります。提携の司法書士・税理士のご紹介も可能です。お気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年9月時点の制度をもとにした一般的な解説です。特例の適用可否や税額は個別の事情により異なり、要件も細かく定められています。具体的な判断は必ず税理士・税務署にご確認ください。出典：国税庁タックスアンサー No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）・No.3267（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）・No.3270（相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期）
監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。
