【保存版】不動産売却の税金と3,000万円特別控除｜福岡で損しない売り方
「家を売って利益が出たら、税金はどれくらいかかるの？」——これは売却を考える方から最も多くいただくご質問のひとつです。
結論からお伝えすると、マイホームの売却なら「3,000万円特別控除」によって、多くのケースで税金がかからないのが実情です。ただし、知らずに手続きを忘れると損をすることも。この記事では、福岡で不動産を売る方が押さえておくべき税金の基本と特例を、わかりやすく整理します。
執筆：南 裕（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
1. 不動産を売ったときにかかる税金
売却で利益（譲渡益）が出たとき、その利益に対してかかるのが譲渡所得税・住民税（復興特別所得税を含む）です。利益が出ていなければ、原則これらの税金はかかりません。
このほか、売買契約書に貼る印紙税、住宅ローンが残っていた場合の抵当権抹消にかかる登録免許税などがあります。
2. 税額の決まり方（譲渡所得の計算）
税金の対象になる「譲渡所得」は、次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費：購入時の価格や仲介手数料など（建物は減価償却を考慮）
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料、印紙代など
税率は所有期間で変わります。
- 長期譲渡所得（売った年の1月1日時点で所有5年超）：約20.315%
- 短期譲渡所得（同5年以下）：約39.63%
長期と短期で税率が約2倍違うため、「いつ売るか」も大切なポイントです。
3.【最重要】マイホームなら「3,000万円特別控除」
自分が住んでいた家（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるのがこの特例です。所有期間の長短に関係なく使えます。
つまり、譲渡益が3,000万円以内なら、譲渡所得は0円＝税金もかからないことになります。福岡は地価が上昇しており売却益が出やすい一方、多くのマイホームはこの控除でカバーできます。
主な適用条件
- 自分が住んでいた家であること（住まなくなった場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却）
- 親子や夫婦など特別な関係者への売却でないこと
- 前年・前々年に、この特例や買い替え特例などを受けていないこと
4. 所有10年超なら「軽減税率の特例」も
住んでいたマイホームを所有期間10年超で売った場合、3,000万円控除を使ってもなお利益が残るときは、その部分の税率がさらに下がります（課税譲渡所得6,000万円以下の部分は約14.21%）。3,000万円控除と併用できるのが大きなメリットです。
5. 福岡で売る方へ：3つの注意点
- 特例を使うには確定申告が必須。税金が0円になる場合でも、控除を受けるには売却の翌年に確定申告が必要です。
- 「住まなくなって3年」の期限に注意。空き家にしている実家などは、期限を過ぎると控除が使えなくなります。
- 取得費が分かる書類を残す。購入時の契約書がないと取得費が概算（売却価格の5%）扱いとなり、税額が膨らむことがあります。
よくある質問（FAQ）
Q. 3,000万円特別控除は誰でも使えますか？
A. 自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）の売却が対象です。投資用物件や別荘には使えません。住まなくなった場合も、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば対象になります。
Q. 税金が0円でも確定申告は必要ですか？
A. はい、必要です。控除で税額が0円になる場合でも、売却した翌年に確定申告をしないと特例が適用されません。
Q. 親子や夫婦の間で売却しても控除は使えますか？
A. 使えません。配偶者・親子など特別な関係者への売却は対象外です。
Q. 購入時の契約書がなく、取得費が分かりません。
A. その場合は売却価格の5%を概算取得費として計算できますが、税額が高くなりがちです。まずは購入時の契約書・領収書を探すことをおすすめします。
Q. 福岡で売却を考えています。まず何をすべきですか？
A. まずは「今いくらで売れるか」を知ることが第一歩です。当社の無料査定で、相場と税金の概算をあわせてご確認いただけます。
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まとめ
マイホームの売却は、3,000万円特別控除によって多くの場合で税負担を大きく抑えられます。ただし「期限」「確定申告」「書類」を押さえておくことが、損をしないカギです。
当社は福岡市中央区を拠点に、売却のご相談から税金の概算試算、信頼できる税理士のご紹介までサポートしています。「うちはいくらで売れて、税金はどのくらい？」——無料査定・無料相談で承ります。お気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年6月時点の制度をもとにした一般的な解説です。実際の税額や適用の可否は個別の事情により異なります。具体的な判断は税理士・税務署にご確認ください。出典：国税庁タックスアンサー No.3302・3305・3308 ほか
監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。
