相続した実家、どう売る？名義変更〜売却〜税金までの全手順【福岡】
「親が住んでいた実家を相続したけれど、もう誰も住まない」——福岡でも、こうしたご相談が年々増えています。空き家のまま置いておくと、固定資産税や管理の負担が続くうえ、傷みも進みます。
とはいえ、相続した家は「亡くなった方の名義のまま」では売れません。名義変更（相続登記）から売却、そして税金の手続きまで、いくつかのステップを順番に踏む必要があります。
この記事では、相続した実家を売るまでの全体像と、知らないと損をする2つの税の特例を、福岡で売る方向けにわかりやすく整理します。
執筆：西 俊之（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
1. 相続した実家を売るまでの全体像（4ステップ）
相続した不動産の売却は、大きく次の4つのステップで進みます。いきなり不動産会社に行くのではなく、まず「誰が相続するか」と「名義変更」を済ませるのが出発点です。
- STEP1 遺産分割：相続人を確定し、誰がその家を相続するかを話し合いで決める
- STEP2 相続登記（名義変更）：法務局で家の名義を相続人へ変更する（2024年から義務）
- STEP3 売却：査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 売買契約 → 引渡し
- STEP4 確定申告：売却した翌年に申告し、特例で税金を抑える
2. STEP1〜2：売る前に「名義変更（相続登記）」は必須
不動産は、亡くなった方（被相続人）の名義のままでは売却できません。買主への所有権移転ができないためです。そこで、相続人の名義に変える「相続登記」が売却の前提になります。
2024年4月から、相続登記は「義務」になりました
これまで相続登記は任意でしたが、2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。ポイントは次の3つです。
- 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する
- 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性がある
- 2024年4月より前に発生した過去の相続も対象（2027年3月31日まで、または知った日から3年のいずれか遅い日まで）
遺産分割がまとまらないなどの事情があるときは、「私が相続人です」と申し出る相続人申告登記という簡易な手続きで、ひとまず義務を果たすこともできます。手続きは福岡法務局で行い、実務上は司法書士に依頼するのが一般的です。
3. STEP3：売却の進め方（査定〜引渡し）
名義変更が済んだら、いよいよ売却です。基本の流れは通常の不動産売却と同じで、査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 売買契約 → 引渡しと進みます。ただし、相続した実家ならではの注意点があります。
- 相続人が複数いる場合：共有名義のままだと、売却に全員の合意が必要です。遺産分割で代表者の単独名義にしておくと手続きがスムーズです。
- 家財（残置物）の片付け：仏壇や家具などの整理に時間がかかることも。早めの着手がおすすめです。
- 古家をどうするか：「古家付き土地」として売るか、解体して「更地」で売るかで、価格や税の特例の扱いが変わります。
- 境界の確認：古い実家は境界が不明確なことがあり、測量が必要になる場合があります。
4. STEP4：税金——「3年以内の売却」で使える2つの特例
相続した家を売って利益（譲渡益）が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。ただし、相続した実家には「3年」をキーワードにした2つの大きな特例があり、使えるかどうかで税額が大きく変わります。
① 相続空き家の3,000万円特別控除
亡くなった方が一人で住んでいた家（とその敷地）を相続して売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。主な要件は次のとおりです。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること（旧耐震基準）
- マンションなどの区分所有建物でないこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売る際に一定の耐震リフォームをするか、家を取り壊して更地にすること
- 相続後、その家を貸したり事業に使ったりしていないこと
この特例は2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。なお、2024年以降の売却で相続人が3人以上いる場合は、控除額が2,000万円になります。
② 取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続開始から3年10か月以内にその不動産を売ると、納めた相続税の一部を「取得費」に加算できます。取得費が増えれば譲渡益が減り、譲渡所得税が軽くなる仕組みです。相続税を払った方にとって有効な節税策です。
いずれの特例も「3年（10か月）」という期限が共通しているのが大きなポイント。空き家にしたまま時間が経つと、これらの特例が使えなくなってしまいます。「いつか売る」なら、早めの判断が節税につながります。
5. 福岡で相続した実家を売るときの3つの注意点
- 「3年」の期限を常に意識する。相続登記（3年）、空き家3,000万円控除・取得費加算（3年〜3年10か月）と、相続は期限の連続です。逆算して動きましょう。
- 相続人全員の足並みをそろえる。共有のまま放置すると、世代が進むほど権利者が増え、売るのが難しくなります。
- 空き家の維持コストとリスク。管理が不十分で「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地の軽減（最大6分の1）が外れ、税負担が一気に増えることもあります。
よくある質問（FAQ）
Q. 親名義のままでも売れますか？
A. 売れません。相続登記で相続人の名義に変更してからでないと、売買契約・引渡しができません。まずは名義変更が第一歩です。
Q. 相続登記をしないと罰則がありますか？
A. 2024年4月から義務化されました。取得を知った日から3年以内に申請せず、正当な理由もない場合は10万円以下の過料の対象になります。過去の相続も対象です。
Q. 空き家の3,000万円控除は、うちの実家でも使えますか？
A. 「1981年5月31日以前の建築」「区分所有でない」「相続開始から3年経過日の年末までに売却」「売却代金1億円以下」「耐震リフォームか取壊し」などの要件があります。該当するかは個別の確認が必要です。
Q. 兄弟で相続しました。売るには全員の同意が必要ですか？
A. 共有名義のままなら、売却には共有者全員の合意が必要です。遺産分割で代表者の単独名義にしておくと、その後の売却がスムーズになります。
Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①相続人と遺産分割の確認 → ②相続登記 → ③無料査定で価格と特例の概算を知る、という順番がおすすめです。当社では査定から司法書士・税理士のご紹介までサポートします。
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まとめ
相続した実家の売却は、「遺産分割 → 相続登記 → 売却 → 確定申告」の順に進めます。カギを握るのは「3年」という期限。相続登記の義務も、税金を抑える2つの特例も、いずれも期限があるため、早めに動くほど選択肢が広がり、節税にもつながります。
当社は福岡市中央区を拠点に、相続した不動産の売却を数多くサポートしてきました。「実家をどう売ればいい？」「うちは特例が使える？」——名義変更や税金のご不安も含め、無料査定・無料相談で承ります。提携の司法書士・税理士のご紹介も可能です。お気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年6月時点の制度をもとにした一般的な解説です。実際の適用可否や税額は個別の事情により異なります。具体的な判断は司法書士・税理士・税務署にご確認ください。出典：国税庁タックスアンサー No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）・No.3267（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）／法務省「相続登記の申請義務化」
監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。
