フラット35は3%台、変動も上昇へ｜2026年後半の住宅ローンの選び方【福岡】
「これから住宅ローンを組むなら、固定と変動のどちらがいいのか」——福岡でマイホームを検討される方から、いま最も多くいただくご相談です。2026年に入って金利が動き、判断がむずかしくなっているためです。
実際、長期固定の代表格である【フラット35】は2026年7月時点で年3.14％と、3％台での高止まりが続いています。一方で日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％へ引き上げ、これまで低さが魅力だった変動金利も、いよいよ上昇局面に入りつつあります。
この記事では、2026年後半に住宅ローンを組む方に向けて、固定金利と変動金利の仕組み・最新の水準・選び方の考え方を、福岡の実務目線で整理します。数字はあくまで判断材料。ご自身の家計にどう当てはめるかまで、一緒に考えていきましょう。
執筆：五十嵐 勇（宅地建物取引士・株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
1. まず整理｜固定金利と変動金利は「何が」違うのか
住宅ローンの金利タイプは、大きく「全期間固定金利」「変動金利」「固定期間選択型（10年固定など）」の3つに分かれます。よく比較されるのは、その両端にある全期間固定（フラット35が代表）と変動金利です。
- 全期間固定金利（例：フラット35）：借入時の金利が完済まで変わらない。返済額が最後まで確定するので家計の見通しが立てやすい。半面、変動より当初の金利は高め。
- 変動金利：当初の金利が最も低い。ただし金利は年2回（原則4月・10月）見直しされ、将来の返済額が読みにくい。金利上昇のリスクを借り手が負う。
- 固定期間選択型：「当初10年だけ固定」など。固定期間終了後は原則変動に移行する。
変動金利は、多くの銀行が「短期プライムレート（短プラ）」という指標を基準に決めています。日銀が政策金利を上げると短プラも上がりやすく、時間差で変動金利に波及する——という関係を押さえておくと、ニュースの読み方が変わります。
2. 2026年の最新状況｜固定は3％台、変動も「上昇局面」へ
フラット35（固定）は高止まり
【フラット35】（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の最も多い金利は、2026年7月時点で年3.14％。前月（6月）の3.21％からはわずかに下がったものの、2026年1月の2.08％からは半年で約1％上昇しており、依然として3％台の高い水準です。返済期間20年以下の【フラット20】は2.49％となっています。
変動金利は日銀の利上げで上昇局面に
変動金利側の環境も変わりました。日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を1.0％程度へ引き上げました。これは約31年ぶりの水準です。これを受けて大手銀行は短期プライムレートを引き上げており、多くの銀行で変動金利は2026年10月ごろの見直しから順次引き上げられ、返済額への反映は早い方で2027年初め頃と見込まれています。
下の図は、フラット35（固定）の2026年の推移と、変動金利がこれから上昇局面に入る構図をまとめたものです。
ポイントは、「固定はすでに上がりきった高値圏」「変動はこれから上がり始める局面」という、両者の位置づけの違いです。単純な数字の大小だけでなく、この方向感の違いをふまえて選ぶことが大切になります。
3. どう選ぶ？｜2026年後半の判断軸4つ
「結局どちらが得か」は、その方の家計・年齢・借入額・リスク許容度で変わります。断定はできませんが、次の4つの軸で整理すると考えやすくなります。
- ① 返済額が上がると家計が苦しいか：教育費のピークが重なる、共働きで一方が休職の可能性があるなど、返済額を確定させたい事情が強いなら固定寄りが安心です。
- ② 金利上昇に耐える余力があるか：繰上返済に回せる貯蓄があり、将来金利が1〜2％上がっても対応できるなら、当初の低さを活かす変動も選択肢です。
- ③ 借入額と返済期間：借入額が大きく期間が長いほど、金利変動の影響は大きくなります。長期・多額なら固定の安心感が効きます。
- ④ 併用（ミックス）という手も：借入の一部を固定、一部を変動にする「ミックスローン」で、リスクを分散する方法もあります。
なお、金利タイプにかかわらず、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使えるかどうかも総返済負担に影響します。適用要件や控除額は年によって見直されるため、最新の内容は国税庁や税務署でご確認ください。
4. 福岡で住宅ローンを組むときの3つの実務ポイント
- 「表面金利」だけで比べない。保証料・事務手数料・団信（団体信用生命保険）の内容まで含めた総支払額で比較しましょう。ネット銀行と地元金融機関では、手数料体系や審査の考え方が異なります。
- 変動を選ぶなら「上がったとき」を試算しておく。金利が1％・2％上がった場合の返済額を先に計算し、その水準でも払えるかを確認してから決めると安心です。
- 審査は早めに動く。金利は毎月動きます。物件が決まってから慌てないよう、事前審査で借入可能額と金利の目安を早めに把握しておきましょう。福岡市内の物件は動きが速く、段取りが結果を左右します。
よくある質問（FAQ）
Q. 2026年後半は、固定と変動どちらが有利ですか？
A. 一概には言えません。固定（フラット35）は3％台とすでに高い水準、変動はこれから上昇局面に入る見込みです。返済額を確定させたい方は固定、当初負担を抑えつつ上昇に備えられる方は変動、と家計の事情で判断が分かれます。
Q. いま変動金利で借りたら、すぐ返済額が上がりますか？
A. 多くの銀行は原則4月・10月に金利を見直し、返済額への反映には時間差があります。2026年6月の利上げ分は、2026年10月ごろの見直しから順次反映される見込みです。ただし今後の追加利上げ次第でさらに動く可能性があります。
Q. フラット35の金利は今後下がりますか？
A. フラット35は長期金利に連動して毎月変わります。2026年7月は前月から微減しましたが、先行きは経済情勢次第で、上下いずれの可能性もあります。将来の金利を断定することはできません。
Q. 固定と変動を組み合わせることはできますか？
A. できます。借入の一部を固定、一部を変動にする「ミックスローン」を扱う金融機関があります。金利上昇リスクを一定程度抑えつつ、当初負担も軽くできるのが利点です。
Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①毎月いくらまでなら無理なく返せるかを把握 → ②固定・変動それぞれで返済額を試算 → ③事前審査で金利と借入可能額の目安を確認、の順がおすすめです。当社では資金計画のご相談から金融機関のご紹介までサポートします。
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まとめ
2026年後半の住宅ローンは、固定（フラット35）が3％台で高止まり、変動も日銀の利上げで上昇局面へという、これまでと前提が変わった局面にあります。大切なのは金利の数字の大小だけで決めないこと。「返済額を確定させたいか」「上昇に耐える余力があるか」を軸に、ご自身の家計に落とし込んで選ぶことが失敗しないコツです。
当社は福岡市中央区を拠点に、住宅ローンの資金計画から金融機関のご紹介まで数多くサポートしてきました。「うちは固定と変動どちらが合う？」「毎月いくらまでなら安心？」——金利タイプ選びのご不安も含め、無料相談で承ります。お気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年7月時点の公表情報をもとにした一般的な解説です。金利は毎月変動し、実際の適用金利・返済額は金融機関や条件により異なります。金利タイプの選択や住宅ローン控除の適用可否など、具体的な判断はファイナンシャルプランナー・金融機関・税務署にご確認ください。出典：住宅金融支援機構【フラット35】借入金利情報（2026年7月）／日本銀行「金融政策に関する決定事項等」（2026年6月 政策金利1.0％）
監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や住宅ローン・税制をふまえた購入・売却のサポートを行っています。
