2026年の福岡は、9月に公表された基準地価（7月1日時点）で福岡市の住宅地が5.5％上昇と、なお高い伸びを保ちながらも、上昇のペースは前年（7.2％）より落ち着いてきました。一方で、10月のフラット35金利は3.83％と過去最高を更新し、「価格」だけでなく「金利」も意識した計画が欠かせなくなっています。

この記事では、福岡の中古住宅の最新の相場感と、年内（12月）に入居するための逆算スケジュールを、福岡市中央区を拠点にする不動産会社の視点でわかりやすく整理します。

執筆：高橋 美咲（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 2026年秋の福岡｜地価は上昇続くも「ペースは落ち着き」へ

福岡県が2026年9月に公表した地価調査（基準地価・7月1日時点）では、県全体の住宅地は10年連続の上昇（＋2.1％）となりました。ただし前年の＋2.7％からは伸びが縮小しています。福岡市の区別に見ると、次のとおりです（住宅地の対前年平均変動率）。

• 早良区：＋8.5％ → ＋6.7％
• 城南区：＋7.8％ → ＋6.4％
• 西区：＋8.0％ → ＋6.2％
• 中央区：＋7.7％ → ＋6.0％
• 博多区：＋8.1％ → ＋5.2％
• 南区：＋6.4％ → ＋4.5％
• 東区：＋5.0％ → ＋3.9％

県の資料では、建築費の高騰や土地価格、住宅ローン金利の上昇などの影響で、地域によっては戸建てや分譲マンションの売れ行きが鈍化し、地価の上昇が減速していると分析されています。言い換えると、「どこを買っても上がる」局面から、立地や物件ごとの差が出やすい局面に移りつつあるということです。

中古住宅は、新築の価格高騰につられる形で相場が底堅く推移してきました。売れ行きのペースが落ち着いてきた今は、価格交渉の余地や、条件の良い物件をじっくり比較できる余裕が生まれやすい時期とも言えます。

2. 秋に動くメリット｜「年内入居」で住宅ローン控除が1年早く始まる

秋に動き出す大きな理由のひとつが、住宅ローン控除（住宅ローン減税）のスタート時期です。住宅ローン控除は、住宅を取得してから6か月以内に住み始め、その年の12月31日まで引き続き住んでいることなどが要件で、住み始めた年の分から控除が受けられます。

• 12月中に入居できれば、2026年分から控除の対象になり、翌年2〜3月の確定申告で初年度の控除を受けられます。
• 入居が1月にずれ込むと、控除のスタートは2027年分からになります。

このほか、春の繁忙期より引越し料金や日程の調整がしやすい、新年度（4月）の入学・転勤の前に生活を落ち着かせられるといった点も秋の利点です。

※住宅ローン控除は、床面積・所得・築年数（耐震性）・省エネ性能などの要件があり、個別の事情で扱いが変わります。適用可否や控除額は、必ず税務署・税理士や金融機関にご確認ください。

3. “年内入居”の逆算スケジュール｜10月に動き出せば間に合う

中古住宅の購入は、物件探しから引渡しまでおおむね2〜3か月が目安です。12月中の入居から逆算すると、10月中に物件探しと住宅ローンの事前審査を始めるのが理想的なスケジュールです。

10月：予算の整理と「事前審査」を先に

まず、無理なく返せる月々の返済額から予算を決め、住宅ローンの事前審査（仮審査）を申し込みます。事前審査に通っておくと、気に入った物件が見つかったときにすぐ申込ができ、売主さまからの信頼も得やすくなります。

10月中旬〜11月上旬：内見と比較

中古住宅は「一点もの」です。日当たり・眺望・周辺環境に加え、マンションなら管理状態や修繕積立金、戸建てなら雨漏りやシロアリ、設備の傷みを必ず確認しましょう。必要に応じて建物状況調査（インスペクション）を活用すると安心です。

11月：申込・売買契約

購入申込で価格や引渡し時期を調整し、重要事項説明を受けたうえで売買契約を結びます。「12月中旬までに引渡し」という希望は、この段階で売主さまとしっかり合意しておくことが大切です。

11月中旬〜12月上旬：本審査と金銭消費貸借契約

売買契約後に住宅ローンの本審査を受け、承認後に金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。本審査には一般的に1〜2週間程度かかるため、書類は早めに揃えておきましょう。

12月中旬まで：決済・引渡し → 下旬に入居

残代金の支払い（決済）と同時に鍵を受け取り、所有権移転の登記を行います。年末年始は金融機関や法務局が休みになり、12月下旬は決済が集中しやすいため、決済は12月中旬までに設定しておくと安心です。リフォームをする場合は、その期間も逆算に含めてください。

4. 金利上昇期の注意点｜適用金利は「融資実行時」で決まる

住宅ローンの金利は、多くの場合申込時ではなく、融資が実行される（決済・引渡しの）月の金利が適用されます。フラット35も、資金を受け取る月の金利が適用される仕組みです。

• フラット35（返済21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利は、2026年9月の3.46％から10月は3.83％へと、1か月で0.37％上昇しました。
• 日銀は9月の金融政策決定会合で政策金利を1.25％へ引き上げており、変動金利も今後の見直しで上がる可能性があります。

決済が1〜2か月ずれるだけで適用金利が変わることもあります。資金計画は「今の金利＋α」で余裕を持って立てる、金利タイプ（固定・変動）の考え方を早めに決めておくことが、金利上昇期の基本です。金利の最新動向は、毎月更新している当社のフラット35金利の記事もご覧ください。

5. 秋の中古住宅探し、3つのコツ

1. 「価格＋金利＋リフォーム費用」の総額で比べる。物件価格が安くても、修繕やリフォームに費用がかかれば総額は逆転します。
2. 地価の伸びが落ち着いた今こそ「立地」を重視。駅距離・生活利便性・学校区など、将来も需要が続きやすい条件を優先しましょう。
3. スケジュールは「12月中旬決済」をゴールに逆算。事前審査・書類準備を先回りしておくことが、年内入居のいちばんの近道です。

よくある質問（FAQ）

Q. 今から探しても、年内に入居できますか？
A. 10月中に物件探しと住宅ローンの事前審査を始めれば、十分に間に合う可能性があります。中古住宅は探し始めから引渡しまで2〜3か月が目安です。リフォームが必要な場合や、売主さまの退去時期によっては年明けになることもあるため、早めのご相談をおすすめします。

Q. 地価の上昇が落ち着いてきたなら、もう少し待ったほうが安くなりますか？
A. 「待てば下がる」とは限りません。2026年の基準地価で福岡市の住宅地は＋5.5％と、伸びは縮小しつつも上昇が続いています。また金利も上昇傾向のため、待つことで総支払額が増えるケースもあります。「価格＋金利」の総額で判断するのがおすすめです。

Q. 年内に入居すると、住宅ローン控除はいつから受けられますか？
A. 12月31日までに入居し、要件を満たせば2026年分から控除の対象となり、初年度は翌年の確定申告で手続きします。入居が年明けになると、控除は2027年分からのスタートです。要件の詳細は税務署・税理士にご確認ください。

Q. 住宅ローンの金利は、いつの時点のものが適用されますか？
A. 多くの金融機関では、融資が実行される（決済・引渡しの）時点の金利が適用されます。フラット35も資金受取月の金利です。金利上昇期は、決済時期によって返済額が変わる可能性があるため、余裕を持った資金計画が大切です。

Q. 中古住宅の内見では、どこを見ればよいですか？
A. 日当たり・周辺環境に加え、マンションは管理状態・修繕積立金・大規模修繕の予定、戸建ては雨漏り・シロアリ・設備の傷みなどを確認しましょう。必要に応じて建物状況調査（インスペクション）の活用もおすすめです。当社では内見時のチェックポイントもご案内しています。

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まとめ

2026年秋の福岡は、基準地価で福岡市の住宅地が＋5.5％と上昇を続けつつ、そのペースは落ち着いてきた局面です。一方でフラット35は3.83％と過去最高を更新し、金利も含めた計画が欠かせません。年内入居を目指すなら、10月に予算整理と住宅ローンの事前審査を始め、12月中旬の決済をゴールに逆算するのがポイントです。年内に入居できれば、住宅ローン控除も2026年分から始まります。

当社は福岡市中央区を拠点に、福岡市内の中古マンション・中古戸建てを数多くご案内してきました。「年内に間に合う物件はある？」「この予算でどのエリアが狙える？」——そんなご相談も無料で承っています。物件探しから住宅ローン・スケジュール調整まで、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年10月時点の公開情報をもとにした一般的な解説です。地価・金利・相場は変動し、将来を保証するものではありません。住宅ローン控除の適用可否・控除額や資金計画の判断は、税務署・税理士・金融機関などの専門家にご確認ください。出典：地価＝福岡県「令和8年度福岡県地価調査」／住宅ローン控除＝国税庁タックスアンサー No.1211-3（中古住宅を取得した場合）／フラット35金利＝住宅金融支援機構「フラット35」金利情報（2026年10月）／政策金利＝日本銀行 金融政策決定会合（2026年9月）。スケジュールは一般的な目安で、物件・金融機関により異なります。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や住宅ローン・税制をふまえた購入・売却のサポートを行っています。

2026年10月、フラット35（返済期間21〜35年・団信込・融資率9割以下）の適用金利（最頻金利）は、前月の3.46％から0.37％上がり、3.83％となりました。上昇は3か月連続で、現在の制度が始まった2017年10月以降の最高水準をさらに更新しています。金利範囲は3.83％〜5.84％、返済期間15〜20年の最頻金利は3.51％、融資率9割超では3.94％と、いずれも歴史的な高さにあります。

この春の上昇は4月＋0.24％、5月＋0.22％、6月＋0.50％と急ピッチで、固定金利の世界が大きく変わったことを示しています。7月にいったん低下したものの、8月＋0.15％、9月＋0.17％、そして10月は＋0.37％と上昇幅が再び拡大し、過去最高を更新し続けています。長期金利（10年物国債利回り）は9月1日に一時3.00％と約30年ぶりの高水準に達し、日銀も9月18日に政策金利を1.25％へ引き上げており、「金利のある世界」が定着したことがはっきりしています。なぜここまで上がったのか、そしてこれから住宅ローンをどう選べばいいのかを、最新のデータとともにわかりやすく整理します。

主要な固定金利の推移（2026年3月→10月）

フラット35（返済21〜35年・団信込）／2026年

主要銀行の10年固定金利（2026年5月→6月）

※フラット35は住宅金融支援機構の最頻金利（返済21〜35年・融資率9割以下・団信込）。銀行は各行の10年固定で、公表状況により5月・6月の数値を掲載しています。フラット35は3〜6月のわずか3か月で約1％上昇したのち、7月に4か月ぶりに低下しましたが、8月から3か月連続で上昇し、10月は3.83％と現行制度（2017年10月〜）で最も高い水準を更新しました。

なぜ6月は1か月で0.5％も上がったのか——そして8月からの3か月連続上昇

フラット35の金利は、住宅金融支援機構が資金を集めるために発行する「機構債」の利率がもとになっており、それは長期金利（10年物国債利回り）に連動します。この長期金利が5月に急騰したことが、6月の金利を一気に押し上げました。10年物国債利回りは5月18日に2.8％まで上昇し、これは約29年半ぶりの高水準でした。背景には、次の3つの要因が同時に重なりました。

① 中東情勢とインフレ再燃

2月下旬に始まったイラン戦争の影響で原油価格が高止まりし、世界的にインフレ懸念が再燃しました。米国の利下げ観測も後退し、日本の金利を押し上げる外圧となりました。

② 高市政権の大型補正予算

高市政権が3兆円超の補正予算の編成を表明。財政規律の緩みへの警戒から、投資家が求める上乗せ金利が拡大し、国債利回りを押し上げました。

③ 日銀のタカ派姿勢と国債需給の悪化

日銀は段階的に利上げを進め、6月15〜16日の金融政策決定会合では政策金利を0.75％から1.00％へ、さらに9月17〜18日の会合では1.25％へと、わずか3か月で追加利上げしました（1.25％は約31年ぶりの水準です）。さらに国債の買い入れを減らす量的引き締め（QT）を進める中で、政府による国債の増発が重なり、「買い手の不在」と「増発懸念」が同時に発生。金利が上がりやすい状況になりました。

7月はいったん低下、しかし8月から3か月連続で過去最高を更新

6月の日銀会合という大きなイベントを通過したことで長期金利の急上昇はいったん落ち着き、フラット35は7月に4か月ぶりの低下となりました。しかし、長期金利（10年物国債利回り）が7月下旬以降ふたたび上昇に転じ、フラット35は8月に3.29％、9月に3.46％、10月には3.83％へと3か月連続で上昇し、現行制度で最も高い水準を更新しました。とりわけ9月1日には10年物国債利回りが一時3.00％に達し、1996年9月以来およそ30年ぶりに3％の大台へ乗せています。さらに日銀が9月18日に政策金利を1.25％へ引き上げたことで、10月は上昇幅が0.37％と大きくなりました。日銀は今後も段階的な利上げを続ける姿勢で、「上がり切ったから安心」と言える局面ではありません。

フラット35と「フラット50」、どちらを選ぶ？

金利が高い今こそ、商品選びの工夫が重要です。最長50年まで借りられる「フラット50」が、改めて注目されています。

• 借入期間は36〜50年。毎月の返済額をフラット35より抑えられます。
• フラット35等と併用すれば、物件価格の10割（フルローン）も可能です。
• パートや契約社員、転職・起業直後の方でも申し込みやすい間口の広さがあります。
• 将来の売却時に、買主へローン契約をそのまま引き継げる「債務引受」が可能。将来さらに金利が上がっていれば、低金利のローン枠そのものが物件の付加価値になります。

ポイントは「当初5年間 最大▲1.0％」の引下げ制度

フラット50の基準金利はフラット35より少し高め（10月で4.10％）ですが、省エネ住宅や多子世帯などの条件を満たすと、当初5年間で最大年▲1.0％の引下げが受けられます。これを使うと、当初5年間の適用金利は3.10％まで下がります。金利が高い今だからこそ、この引下げ幅が初期の返済を大きく楽にしてくれます。

変動金利は「据え置き」でも油断は禁物

一方、利用者の8割近くが選ぶ変動金利は、メガバンク5行平均で1.055％（2026年6月時点）と据え置かれてきました。固定（5行平均3.556％）との差は2.5％超と、過去にない大きさになっています。

変動金利がすぐに動かないのは、日銀の政策金利（短期）に連動するためで、長期金利がいくら上がっても、日銀が正式に利上げするまでは表面上は上がりません。ただし、その日銀は6月に政策金利を0.75％から1.00％へ、9月18日にはさらに1.25％へと、3か月で2度の利上げを実施しました。多くの銀行では変動金利の見直しが年2回のため、2026年10月以降の見直しで、これらの利上げ分が順次変動金利にも反映される見込みです。固定との2.5％の差は、これから変動金利が上がる「エネルギー」の大きさの裏返しでもあります。

これからどうなる？ 住宅購入を考える方へのアドバイス

長期金利は9月1日に一時3.00％へ到達し、専門家が警戒してきた「3％の大台」が現実のものとなりました。その結果、10月のフラット35は3.83％、フラット50は4.10％と、ついに4％台に入りました。日銀の追加利上げが続けば、さらに上がる可能性も否定できません。

これからの選び方のポイントを整理します。

• 将来の金利上昇を確実に避けたいなら、今の水準でも全期間固定（フラット35／50）で金利を確定させる。上昇が続く局面では、動く前に決めるという判断も選択肢になります。
• 毎月の返済に不安があれば、フラット50＋当初5年の引下げ制度で初期負担を抑える。
• あえて変動金利を選ぶなら、固定との差額を必ず貯蓄し、金利上昇に備える「自己資金バッファー」を用意する。
• 住宅ローン控除や省エネ住宅の優遇も最大限に活用する。

「金利が上がってから固定に借り換える」という従来の作戦は、もう通用しません。固定金利は変動金利よりも先に上がってしまうからです。正しい情報を押さえ、ご自身に合った戦略を立てることが、これからの資産を守る鍵になります。

住宅ローンや物件選びについてのご相談は、お気軽に当社までお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

Q. フラット35の金利は、なぜ2026年に急上昇したのですか？
A. 中東情勢を背景としたインフレ再燃、大型の補正予算、日本銀行のタカ派姿勢と国債需給の悪化などが重なり、長期金利が上昇したためです。その結果、2026年6月にフラット35の金利は初めて3％を超えました。7月はいったん3.14％へ低下しましたが、8月は3.29％、9月は3.46％、10月は3.83％へと3か月連続で上昇し、現行制度で最も高い水準を更新しています。

Q. フラット35とフラット50は、どちらを選べばよいですか？
A. 返済期間・ご年齢・総返済額のバランスで判断します。フラット50は最長50年で毎月の返済負担を抑えられる一方、総支払利息は増えます。「毎月の負担を軽くしたいか」「総額を抑えたいか」で選びましょう（本文の比較表もご参照ください）。

Q. 変動金利なら、金利上昇の影響は受けませんか？
A. 日銀が2026年6月に政策金利を1.00％へ、9月には1.25％へ引き上げたため、10月以降の見直しで変動金利も上がる可能性が高まっています。返済額が急に増えすぎないための「5年ルール・125％ルール」も理解したうえで、金利が上がっても返済を続けられるかを確認しておくことが大切です。

Q. 金利が上がった今、住宅の購入は待ったほうがよいですか？
A. 「待てば下がる」とは限りません。福岡は地価が高い水準を保っており、金利上昇分を考えると、待つことでかえって総支払額が増えるケースもあります。物件価格だけでなく「価格＋金利」の総支払額で判断するのがおすすめです。

Q. 福岡で住宅ローンや金利タイプの相談はできますか？
A. はい。当社は福岡市中央区を拠点に、資金計画・固定／変動の選び方・金融機関のご紹介まで無料でサポートしています。「我が家はどのローンが合う？」——お気軽にご相談ください。

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• 家を売ると税金はいくら？福岡の売主が知っておきたい「3,000万円特別控除」

※本記事の金利等は2026年10月時点の公表値です。最新の金利は変動しますので、ご検討の際は各金融機関の最新情報をご確認ください。出典：住宅金融支援機構「フラット35」金利情報／日本銀行 ほか

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や住宅ローン・税制をふまえた購入・売却のサポートを行っています。

とくに知っておきたいのが、「相続空き家の3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」の2つ。どちらも「3年」というキーワードの期限があり、使えるかどうか・いつ売るかで、手取り額が数百万円単位で変わることもあります。

この記事では、相続した不動産を売るときの税金の考え方と2つの特例のしくみを、福岡で売る方向けにわかりやすく整理します。空き家3,000万円控除は2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象で、期限が近づいている点にも注意が必要です。

執筆：西 俊之（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 相続した不動産を売ると、どんな税金がかかる？

相続した不動産を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。譲渡所得は、ざっくり次の式で計算します。

• 譲渡所得＝売った金額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除
• 取得費：その不動産を買ったときの金額（建物は減価償却後）。不明な場合は売却額の5％で計算することもできます。
• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費など売却にかかった費用

税率は「所有期間」で2段階

税率は、売った年の1月1日時点での所有期間で変わります。

• 長期譲渡所得（所有5年超）：20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）
• 短期譲渡所得（所有5年以下）：39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）

相続した不動産の場合、亡くなった方（被相続人）が取得した日をそのまま引き継ぐのがポイント。親が長く所有していた実家なら、相続してすぐ売っても「長期（20.315％）」になるのが一般的です。相続してから5年経たないと高税率になる、という誤解が多いので注意しましょう。

2. 「3年」がカギ——相続で使える2つの税の特例

相続した不動産の売却では、譲渡益を大きく圧縮できる特例が2つあります。いずれも「3年」を軸にした期限があり、時間が経つと使えなくなります。

① 相続空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人で住んでいた家（とその敷地）を相続して売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること（旧耐震基準）
• マンションなどの区分所有登記がされた建物でないこと
• 相続開始の直前まで被相続人以外が住んでいなかったこと（原則、一人暮らし）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売る際に一定の耐震リフォームをするか、家を取り壊して更地にすること（買主が譲渡の翌年2月15日までに実施する場合も対象）

この特例は2027年（令和9年）12月31日までの売却が適用期限です。また、2024年（令和6年）1月1日以後の売却で、その家屋・敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円に縮小されます。

② 取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（＝おおむね相続開始から3年10か月以内）にその不動産を売ると、納めた相続税のうち一定額を「取得費」に加算できます。取得費が増えれば譲渡益が減り、税額が軽くなるしくみです。相続税を実際に払った方に有効な節税策です。

2つは「選択適用」——併用はできない

注意したいのは、同じ不動産について①空き家3,000万円控除と②取得費加算の特例は、どちらか一方しか使えない（選択適用）という点です。一般には控除額の大きい3,000万円控除が有利なことが多いものの、相続税を多く納めていて譲渡益が3,000万円を超えるようなケースでは取得費加算が有利になることもあります。どちらが得かはシミュレーションが必要です。

3. 福岡で相続した不動産を売るときの3つの注意点

1. 「3年」の期限を逆算する。相続登記（取得を知った日から3年以内・2024年から義務）、空き家3,000万円控除（3年経過日の年末まで）、取得費加算（3年10か月以内）と、相続は期限の連続です。空き家3,000万円控除は制度自体も2027年末までのため、早めに動きましょう。
2. 「更地にするか」を早めに判断する。空き家3,000万円控除は、耐震リフォームか取壊しが要件です。解体費や工事の段取りに時間がかかるため、売却スケジュールから逆算します。
3. 相続人全員で足並みをそろえる。共有名義のままだと売却に全員の同意が必要です。遺産分割で方針を決めてから動くとスムーズです。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続してすぐ売ると、税率が高くなりますか？
A. いいえ。相続した不動産は亡くなった方の取得日を引き継ぎます。親が5年を超えて所有していた実家なら、相続後すぐ売っても長期譲渡（20.315％）が原則です。

Q. 空き家3,000万円控除と取得費加算は、両方使えますか？
A. 同じ不動産では併用できず、どちらか一方を選ぶ形になります。一般には3,000万円控除が有利なことが多いですが、個別に試算して有利な方を選びます。

Q. マンションを相続した場合も空き家3,000万円控除は使えますか？
A. 原則として使えません。この特例は区分所有登記された建物（分譲マンション等）が対象外で、一戸建てを主に想定した制度です。

Q. 取得費がわからないときはどうしますか？
A. 購入時の契約書などがなく取得費が不明な場合は、売却額の5％を取得費（概算取得費）として計算できます。ただし譲渡益が大きくなりがちなので、資料が残っていないか十分に探すことをおすすめします。

Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①相続登記（名義変更）の確認 → ②無料査定で売却価格と特例の概算を把握 → ③税理士・税務署で適用可否を確認、の順がおすすめです。当社では査定から司法書士・税理士のご紹介までサポートします。

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まとめ

相続した不動産を売るときの税金は、2つの特例を使えるかどうかで手取りが大きく変わります。空き家3,000万円特別控除は要件が細かく、しかも2027年（令和9年）12月31日までという期限があります。取得費加算の特例は相続開始から3年10か月以内が期限です。どちらも「3年」が共通のキーワードで、放置するほど選択肢が狭まります。

当社は福岡市中央区を拠点に、相続した不動産の売却を数多くサポートしてきました。「うちは特例が使える？」「更地にすべき？」「どちらの特例が得？」——名義変更や税金のご不安も含め、無料査定・無料相談で承ります。提携の司法書士・税理士のご紹介も可能です。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年9月時点の制度をもとにした一般的な解説です。特例の適用可否や税額は個別の事情により異なり、要件も細かく定められています。具体的な判断は必ず税理士・税務署にご確認ください。出典：国税庁タックスアンサー No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）・No.3267（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）・No.3270（相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期）

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。

ところが、金利をめぐる状況はこの1〜2年で大きく変わりました。日本銀行は2026年9月の金融政策決定会合で政策金利を1.0％から1.25％へ引き上げ、約31年ぶりの水準となりました。これを受けて主要銀行の変動金利も上昇に転じ、「これまでのような据え置き」ではなく、緩やかな上昇を織り込む局面に入っています。

そこで頼りになるのが、変動金利の「5年ルール」と「125％ルール」という激変緩和のしくみです。ただ、この2つは安心材料であると同時に、知らないと足をすくわれる“落とし穴”にもなり得ます。この記事では、しくみと注意点、そして金利上昇に備える具体策を、福岡で数多くの住宅購入をサポートしてきた立場から整理します。

執筆：五十嵐 勇（宅地建物取引士・株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 変動金利は「日銀の利上げ」でどう動く？

変動金利型の住宅ローンは、多くの金融機関が「短期プライムレート」という指標に連動して基準金利を決めています。短期プライムレートは日本銀行の政策金利の動きに合わせて変わるため、日銀が利上げをすると、時間差はあっても変動金利が上がりやすくなるという関係にあります。

実際、日銀は2026年6月に政策金利を1.0％へ引き上げたのに続き、2026年9月の会合で1.25％へ追加利上げを決めました。これは1995年以来、約31年ぶりの水準です。これを受け、2026年9月には三菱UFJ銀行・三井住友銀行など複数のメガバンクが変動金利を引き上げ、主要銀行の新規向け最優遇金利でも、年1％台前半へと上昇しています。

とはいえ、変動金利で借りている方の毎月の返済額が、金利上昇と同時にすぐ増えるとは限りません。ここで登場するのが、次に説明する「5年ルール」と「125％ルール」です。

2. 「5年ルール」と「125％ルール」とは

この2つは、金利が急に上がっても毎月の返済額が急変しないように保護するしくみで、変動金利型かつ「元利均等返済」で借りている場合に多くの銀行で用意されています。

5年ルール：金利が上がっても5年間は返済額が一定

5年ルールとは、適用金利が変わっても、毎月の返済額は5年間変わらないというしくみです。金利は半年ごとに見直されますが、返済額そのものは5年間据え置かれます。急な家計への影響を避けられるのが大きなメリットです。

125％ルール：見直し後も返済額は前回の1.25倍まで

5年が経過して返済額が見直される際にも、新しい返済額は直前の返済額の125％（1.25倍）を超えないという上限があります。これが125％ルールです。たとえば毎月10万円だった返済額は、次の見直しで金利が大きく上がっていても、上限は12.5万円までに抑えられます。

この2つのルールがあることで、金利上昇局面でも家計が一気に苦しくなる事態を避けやすくなります。ただし、ここで安心しきってしまうことこそが落とし穴の入り口です。

3. 見落としがちな3つの落とし穴

5年ルール・125％ルールは、あくまで「毎月の返済額の急変を抑える」しくみであって、支払う利息そのものを減らしてくれるわけではありません。ここを誤解すると、思わぬ負担が後からのしかかります。

① 抑えられているのは「返済額」だけ。利息は減らない（未払利息）

金利が上がっても返済額が据え置かれるということは、返済額のうち利息の割合が増え、元金がなかなか減らないということです。金利が大きく上がると、毎月の返済額だけでは利息を払いきれず、払いきれなかった利息（未払利息）が生じることがあります。

未払利息は消えてなくなるわけではなく、後の返済に繰り延べられ、最終的に完済時などにまとめて精算が必要になることもあります。「返済額が変わらないから大丈夫」ではなく、水面下で負担が積み上がっている可能性に注意が必要です。

② そもそもルールを採用していない銀行がある

5年ルール・125％ルールは、すべての住宅ローンに備わっているわけではありません。ネット銀行を中心に、これらのルールを採用せず、金利の変動をそのつど返済額に反映させる商品もあります。この場合、金利が上がれば返済額も比較的早く増える一方、未払利息が積み上がりにくいという側面もあります。ご自身のローンにルールがあるかどうかは、契約時の商品概要説明書やローン規定で必ず確認しましょう。

③ 「元金均等返済」では対象外のことがある

5年ルール・125％ルールは「元利均等返済」を前提としたしくみで、毎月の元金を一定にする「元金均等返済」を選んだ場合は適用されないことが一般的です。返済方法によって金利上昇時の影響の出方が変わる点も、あわせて押さえておきたいポイントです。

4. 金利上昇に備える4つの対策

変動金利そのものが悪いわけではありません。大切なのは、ルールに頼りきらず、金利が上がっても続けられる備えをしておくことです。今日から動ける対策を4つ挙げます。

1. 「金利が上がった場合」で家計を試算しておく。今の金利ではなく、金利が1〜2％上がったときの返済額をシミュレーションし、無理なく返せるかを事前に確かめておきましょう。
2. 返済額に余裕を持たせて借りる。借入可能額の上限ではなく、手取りの20〜25％程度を目安にすると、金利上昇の余地を吸収しやすくなります。
3. 繰り上げ返済用の資金を用意する。金利が上がってきたら繰り上げ返済で元金を減らすことで、利息の増加や未払利息のリスクを抑えられます。手元資金とのバランスを見て準備を。
4. 固定金利・ミックスとの比較も検討する。金利上昇が続く局面では、返済額が確定する全期間固定（【フラット35】など）や、固定と変動のミックスも選択肢です。「変動一択」と決めつけず、定期的に見直しましょう。

どの対策も、借りる前・借りたあとのどちらからでも始められます。福岡での住宅購入は、物件選びと同じくらい、金利を見据えた資金計画が成功のカギになります。

よくある質問（FAQ）

Q. 変動金利が上がっても、5年間は返済額が変わらないから安心ですよね？
A. 毎月の返済額は5年間据え置かれますが、その間も利息は発生し続けます。金利が大きく上がると元金が減りにくくなり、未払利息が生じることもあります。「返済額が一定＝負担が増えない」ではない点に注意しましょう。

Q. 125％ルールがあれば、返済額は最大でも1.25倍までですか？
A. 5年ごとの見直しで、返済額は直前の1.25倍が上限です。ただし抑えられた分は消えるわけではなく、後の返済に繰り延べられます。上限があること自体は安心材料ですが、総返済額が減るわけではありません。

Q. 自分のローンに5年ルール・125％ルールはありますか？
A. 銀行や商品によって異なります。とくにネット銀行では採用していない場合があります。契約時の商品概要説明書やローン規定で確認できます。不明な場合は借入先の金融機関にご確認ください。

Q. これから借りるなら、変動と固定はどちらがよいですか？
A. 一概には言えません。金利上昇局面では返済額が確定する固定の安心感が増しますが、当初の金利は変動が低めです。「金利が上がっても返せるか」を基準に、固定・変動・ミックスを比較して選ぶのがおすすめです。

Q. すでに変動で借りています。今からできることは？
A. まず金利が上がった場合の返済額を試算し、余裕がなければ繰り上げ返済用の資金を準備しましょう。金利差や残債によっては借り換えが有効なこともあります。個別の判断はシミュレーションのうえで金融機関にご相談ください。

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まとめ

変動金利の「5年ルール」「125％ルール」は、金利が急に上がっても毎月の返済額が急変しないよう守ってくれる、心強いしくみです。一方で、抑えられているのは「返済額」だけで、利息そのものは減らず、未払利息が積み上がることもある——この点を知っておくかどうかで、備え方が大きく変わります。

日銀が2026年9月に政策金利を1.25％へ引き上げ、変動金利にも上昇圧力がかかる今こそ、「借入可能額」ではなく「金利が上がっても返せる額」を基準に、試算・余裕ある借入・繰り上げ返済・固定との比較といった備えを整えておきましょう。

当社は福岡市中央区を拠点に、資金計画から物件選び、金融機関のご紹介までを一貫してサポートしています。「変動のままで大丈夫？」「金利が上がったらいくらになる？」——住宅ローンや金利のご不安も含め、無料相談で承ります。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年9月時点の情報をもとにした一般的な解説です。金利や各ルールの適用内容は金融機関・商品・時期により異なり、個別の返済額や可否は各金融機関の判断によります。具体的な借入条件は金融機関にご確認ください。出典：日本銀行「金融政策決定会合」（政策金利の動向）／三菱UFJ銀行「5年ルール・125％ルールについて」（各ルールのしくみ）／住宅金融支援機構【フラット35】公式サイト（全期間固定金利の水準）。政策金利1.25％（2026年9月・約31年ぶり）は日本経済新聞ほか各社報道による。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や住宅ローン・税制をふまえた購入・売却のサポートを行っています。

ポイントは大きく3つ。「築年数」「季節（需要期）」「金利」です。自分の物件の事情（築年数）と、買い手が動きやすい時期（季節）、そして市場の追い風（金利）を重ね合わせると、ベストなタイミングが見えてきます。

この記事では、マンションの売り時を築年数・季節・金利の3つの視点から、2026年秋の最新状況もふまえて、福岡市中央区を拠点にする不動産会社の視点で整理します。

執筆：南 裕（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 売り時を決める3つのものさし（築年数・季節・金利）

マンションの売却タイミングは、次の3つを重ね合わせて考えると判断しやすくなります。どれか1つで決めるのではなく、「自分の物件の事情」と「市場の状況」を掛け合わせるのがコツです。

• 築年数：物件そのものの価値の目安。一般に築20年前後が価格の1つの節目です。
• 季節（需要期）：買い手が動きやすい時期。福岡は秋（9〜11月）と春（2〜3月）に住み替え需要が高まります。
• 金利：買い手の購買力に直結する市場要因。金利の動き次第で「買いたい人の数」が変わります。

2. 築年数から考える｜「築20年」が1つの節目

マンションの価格は、築年数が古くなるほど下がっていくのが一般的です。ただし、下がり方は一定ではありません。新築から築20年ごろまでは比較的はっきりと下落し、築20年前後を過ぎると下落のペースがゆるやかになる傾向があるとされています。

つまり、「まだ築浅」で価格が高いうちに売るのも1つの考え方ですし、築20年を超えて価格が落ち着いてから、住み替えの都合に合わせて売るのも合理的です。大切なのは「あと数年で価格が大きく下がる節目に差しかかっていないか」を意識することです。

下落しにくいのは「立地の良い物件」

同じ築年数でも、駅近・生活利便性の高いエリアのマンションは価格が下がりにくい傾向があります。福岡市中央区や博多区など、需要の厚いエリアの物件は、築年数が経っても一定の資産価値を保ちやすいのが特徴です。ご自宅がどのタイプに当てはまるかで、「急いだほうがよいか」「じっくり待てるか」が変わります。

3. 季節から考える｜福岡は「秋」と「春」が動く

不動産は、買い手が多く動く時期に売り出すほど、目に触れやすく、条件の良い成約につながりやすくなります。一般に秋（9〜11月）と春（2〜3月）は、転勤・異動や新生活に向けた住み替え需要が高まる時期です。

福岡は支店・営業所が多く、転勤者の出入りが活発な街です。とくに秋は、翌春の異動を見据えて動き始める買い手や、年内の住み替えを考える層が重なり、売主にとって追い風になりやすい時期といえます。売り出しから成約・引渡しまでには数か月かかることも多いため、「秋に売りたい」なら夏の終わり〜初秋には査定・準備を始めると、需要期をしっかり捉えられます。

4. 金利から考える｜2026年秋は「金利上昇」が売主の追い風に

見落とされがちですが、金利は「買い手の購買力」に直結する重要な要素です。金利が上がると、同じ月々の返済額でも借りられる金額が小さくなるため、一般には買い手の予算に影響します。

2026年秋の状況を見ると、全期間固定型の代表格である【フラット35】の金利は、2026年9月に最低3.46％まで上昇し、現行制度（2017年10月以降）で過去最高の水準となりました。8月の3.29％からさらに上がり、変動金利にも上昇圧力がかかっています。

金利上昇は一見、売主にとって逆風に思えます。しかし実際には、「これ以上金利が上がりきる前に、早めに買っておきたい」という買い手が動きやすくなる面があり、売主にとってはむしろ追い風になり得ます。加えて、福岡市の住宅地の公示地価は令和8年（2026年）で前年比+7.0％と上昇が続いており、条件の良い物件は動きが期待できる局面です。

ただし、金利や相場は今後も変動します。「上がるはず」「下がるはず」と読み切って待つのはリスクもあるため、売れる条件がそろっているなら、需要期を逃さず動くのが基本方針として無理がありません。

5. 売り時を逃さないための段取り

タイミングを味方につけるには、思い立ってから慌てないよう、逆算して準備することが大切です。

• 複数社の査定を比較する：1社の数字をうのみにせず、根拠（周辺の成約事例など）を確認します。高すぎる査定額は売れ残りの原因にもなります。
• 需要期から逆算して動く：査定・媒介契約・販売活動には時間がかかります。「秋に売る」なら初秋までに、「春に売る」なら年明けには準備を始めましょう。
• 売り出し価格は戦略的に：相場からかけ離れた高値は反応が鈍りがちです。内覧数や反応を見ながら、値下げのタイミングも計画的に判断します。
• 住みながら売るなら内覧対策を：明るさ・清潔感・ニオイ対策など、お金をかけない工夫で印象は大きく変わります。

6. 売却で利益が出たら｜「3,000万円特別控除」も確認を

マイホームのマンションを売って利益（譲渡益）が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。ただし、自分が住んでいる（または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る）マイホームには、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除があります。

所有期間の長短を問わず使える心強い制度ですが、親子や夫婦など特別な関係者への売却では使えないなどの要件があり、適用には確定申告が必要です。売り時を考えるうえでは、「年内に引渡しを終えるか、年をまたぐか」で申告する年が変わる点も頭に入れておくとよいでしょう。適用の可否や税額は個別の事情で変わるため、具体的な判断は税理士・税務署にご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q. マンションは築何年までに売るのがよいですか？
A. 一般には築20年前後が価格の1つの節目とされ、それまでは比較的はっきり、以降はゆるやかに下がる傾向があります。ただし立地の良い物件は下がりにくく、一概に「何年まで」とは言えません。まずは今の価値を査定で確かめるのがおすすめです。

Q. 売るのに一番よい季節はいつですか？
A. 一般に秋（9〜11月）と春（2〜3月）は住み替え・転勤の需要が動きやすい時期です。福岡は転勤者も多く、この時期に売り出すと買い手の目に触れやすくなります。準備に数か月かかるため、需要期から逆算して動きましょう。

Q. 金利が上がっている今は、売るのに不利ですか？
A. 必ずしも不利とは限りません。金利上昇局面では「上がりきる前に買いたい」という買い手が動きやすく、売主にとって追い風になる面もあります。福岡は地価の上昇も続いており、条件の良い物件は動きが期待できます。

Q. 相場が上がるまで待ったほうが得ですか？
A. 相場や金利は読み切れないため、「待てば必ず得」とは言えません。待つ間にも築年数は進みます。売れる条件がそろっているなら、需要期を逃さず動くほうが無理のない選択です。

Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①複数社の無料査定で今の価値と相場を知る → ②売却理由・住み替え時期を整理する → ③需要期から逆算して準備、という順番がおすすめです。当社では査定から税理士のご紹介までサポートします。

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まとめ

マンションの売り時は、「築年数」「季節（需要期）」「金利」の3つのものさしを重ね合わせて見極めます。築20年前後の価格の節目を意識しつつ、買い手が動く秋・春の需要期を逃さず、金利や地価といった市場の追い風も味方につけるのが基本です。

2026年秋は、フラット35が過去最高水準まで上昇し、金利が上がりきる前に動きたい買い手が多い局面で、福岡の地価も上昇が続いています。マイホーム売却の3,000万円特別控除など税の特例も、うまく使えば手取りを大きく左右します。当社は福岡市中央区を拠点に、マンションの売却を数多くサポートしてきました。「うちは今が売り時？」「いくらで売れる？」——無料査定・無料相談で承ります。提携の税理士のご紹介も可能です。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年9月時点の制度・市況をもとにした一般的な解説です。相場や金利は変動し、税の適用可否・税額は個別の事情により異なります。具体的な判断は税理士・税務署・金融機関にご確認ください。出典：国税庁タックスアンサー No.3302（マイホームを売ったときの特例＝3,000万円特別控除）／【フラット35】金利は住宅金融支援機構【フラット35】（2026年9月・21〜35年/融資率9割以下の最低3.46%）／福岡市「令和8年地価公示（福岡市分）」（住宅地+7.0%）／国土交通省「令和8年地価公示」。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。

2026年（令和8年）の福岡は、建築費（とくに人件費）の高騰で新築マンションの価格が高止まりし、その影響で中古の相場も底堅く推移しています。加えて、2026年度の税制改正で「中古（既存住宅）の住宅ローン控除」が拡充され、新築・中古の選び方に関わる条件も変わりました。

この記事では、新築と中古を「価格」「資産性」「住み心地」の3つの視点で比較し、福岡で後悔しない選び方を、福岡市中央区を拠点にする不動産会社の視点で整理します。

執筆：高橋 美咲（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. まず結論｜「新築か中古か」より「価格・資産性・住み心地」で選ぶ

新築と中古は、どちらが正解ということはありません。大切なのは、ご自身の予算とライフプランに、どちらが合うかです。まずは判断の軸になる3つの視点を押さえましょう。

• 価格：同じ予算でどこまでの立地・広さが手に入るか。新築は高く、中古は割安な傾向。
• 資産性：将来売るとき・貸すときの値下がりのしにくさ。立地の良し悪しが大きく効く。
• 住み心地：設備の新しさ・間取り・管理状態など、日々の暮らしやすさ。

この3つを、福岡の最新の相場感とあわせて見ていきます。

2. 価格｜福岡は新築が高騰、中古は「同じ予算で選択肢が広い」

2026年の福岡市は、新築マンションの平均価格が約6,300万円まで上がっているとされ、人気の中央区では約9,000万円、比較的手が届きやすい西区でも約5,000万円前後という水準です（民間集計・概算）。背景には、資材費は一部落ち着いたものの、人件費の高騰が止まらないという事情があります。

一方の中古マンションは、新築価格につられる形で上昇しつつも、依然として3,000万円台からの選択肢が残っています。「新築は予算的に厳しい」という場合でも、築浅や好立地の中古なら、同じ予算で立地・広さを確保しやすいのが大きな利点です。

新築のメリット・注意点

新築は最新の設備・省エネ性能・保証（10年の瑕疵担保）が魅力で、当初はメンテ費用も抑えやすい反面、価格が高く、購入直後に一定の価格が落ちやすい面があります。予算が合えば、長く安心して住みたい方に向きます。

中古のメリット・注意点

中古は価格が抑えめで立地の選択肢が広く、実物を見て買えるのが強み。反面、築年数による設備の古さや修繕・リフォーム費用を見込む必要があります。管理状態のよい物件を選ぶことが失敗を防ぐカギです。

3. 資産性｜「新築か中古か」より「立地」で決まる

将来の売却・住み替えまで考えるなら、資産価値の落ちにくさは重要な視点です。ここでのポイントは、新築・中古の別よりも「立地」の影響が大きいということ。

• 駅距離・生活利便性：駅近・商業施設や学校が近いエリアは、新築でも中古でも値下がりしにくい傾向。
• 再開発・人口動向：福岡市は全国トップクラスの人口増が続き、天神・博多の再開発も進行中。利便性の高いエリアは需要が底堅い。
• 築年数と価格の落ち方：新築は購入直後の下落幅が大きい一方、築浅〜中古はその後の値下がりが緩やかになりやすい。「割安に買って値下がりも小さい」中古の合理性はここにあります。

実際、福岡では新築が高騰しすぎた反動で、築浅・好立地の中古を買ってリノベーションするという選び方も、合理的な選択肢として広がっています。

4. 住宅ローン控除｜2026年改正で「中古」の優遇が拡充

資金計画で見逃せないのが住宅ローン控除（住宅ローン減税）です。年末ローン残高の0.7％が所得税等から控除される制度で、新築・中古のどちらも対象になります。2026年度（令和8年度）の税制改正で、次のような見直しがありました。

• 中古（既存住宅）の借入限度額が引き上げ：省エネ性能の高い中古住宅（長期優良・低炭素・ZEH水準）の借入限度額がアップしました。
• 中古の控除期間が最長13年に拡充：これまで中古は10年が基本でしたが、省エネ性能の高い住宅は新築と同じ13年へ。
• 子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ：借入限度額の上乗せ措置が、中古にも設けられました。
• 床面積要件の緩和：一定の要件のもと、40㎡以上に緩和されています。
• 適用期限：入居が令和12年（2030年）12月31日までの取得が対象とされています。

新築は認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合など省エネ性能に応じて借入限度額が区分されます。いずれも省エネ性能が高いほど優遇が大きいのが近年の共通点。中古を検討する場合も、省エネ性能や築年（登記簿上の建築年月日）などの要件確認が大切です。

※住宅ローン控除は要件が細かく、年度や個別事情で扱いが変わります。適用可否や控除額は、必ず税務署・税理士や金融機関にご確認ください。

5. 福岡で新築・中古を選ぶときの3つのコツ

1. 「価格」だけでなく「総額」で比べる。中古はリフォーム費用、新築は諸費用や将来の修繕積立金も含めて総額で判断しましょう。
2. 資産性は「立地」で見る。駅距離・再開発・生活利便性など、値下がりしにくい条件を優先すると、新築・中古どちらでも後悔しにくくなります。
3. 省エネ性能と住宅ローン控除をセットで確認。2026年は中古の優遇も拡充。省エネ性能の高い物件は、控除でも光熱費でも有利になりやすいです。

よくある質問（FAQ）

Q. 福岡では新築と中古、どちらが得ですか？
A. 一概には言えません。新築は設備・保証が充実する反面、福岡市の平均は約6,300万円と高めです。中古は3,000万円台からの選択肢があり、同じ予算で立地・広さを取りやすい傾向です。予算とライフプランで選ぶのがおすすめです。

Q. 中古でも住宅ローン控除は使えますか？
A. 使えます。むしろ2026年度の税制改正で中古（既存住宅）の優遇が拡充され、省エネ性能の高い住宅は控除期間が最長13年に延びました。ただし要件があるため、税務署・税理士や金融機関にご確認ください。

Q. 資産価値が落ちにくいのは新築ですか、中古ですか？
A. 新築・中古の別より「立地」の影響が大きいです。新築は購入直後の下落幅が大きく、築浅〜中古はその後の値下がりが緩やかになりやすい面があります。駅距離や再開発など、値下がりしにくい条件を優先しましょう。

Q. 中古を買うとき、特に注意することは？
A. 築年数による設備の古さ・修繕やリフォーム費用、管理状態（管理費・修繕積立金の状況）の確認が大切です。省エネ性能や建築年月日は、住宅ローン控除の要件にも関わります。

Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①予算と希望エリアの整理 → ②住宅ローンの事前審査で借入可能額を把握 → ③新築・中古の両方で相場を比較、の順がおすすめです。当社では福岡市内の新築・中古の比較やエリア選びを無料で承っています。

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まとめ

福岡での「新築か中古か」は、「価格」「資産性」「住み心地」の3つの視点で考えるのが近道です。2026年は建築費高騰で新築が高止まり（福岡市平均 約6,300万円）する一方、中古は3,000万円台からの選択肢があり、2026年度の税制改正で住宅ローン控除の優遇も拡充されました。資産性は新築・中古の別より「立地」で決まるため、値下がりしにくい条件を優先するのがコツです。

当社は福岡市中央区を拠点に、新築・中古の両面から地域の相場を見てきました。「うちの予算だと新築と中古、どちらが現実的？」「この中古は買って大丈夫？」——そんな疑問も、無料相談で一緒に整理します。エリア選びから住宅ローン・資金計画まで、福岡での家さがしをお手伝いいたします。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年9月時点の公開情報をもとにした一般的な解説です。相場や価格は市況により変動し、将来を保証するものではありません。住宅ローン控除の適用可否・控除額や、資金計画の具体的な判断は、税務署・税理士・金融機関などの専門家にご確認ください。出典：住宅ローン控除＝国土交通省「住宅ローン減税」・国税庁タックスアンサー No.1211-3（中古住宅を取得した場合）／新築・福岡市の価格水準は民間集計（2026年）を参考にした概算で、実際の価格は物件により異なります。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。

とくに注意したいのが、2024年4月より前に発生した「過去の相続」も対象になるという点です。その期限は2027年（令和9年）3月31日。あと1年を切りつつあり、「うちはまだ手をつけていない」というご家庭ほど、早めの準備が安心につながります。

この記事では、相続登記の義務化のしくみと、放置した場合の過料リスク、そして手続きの基本の流れを、福岡で相続に向き合う方向けにわかりやすく整理します。

執筆：西 俊之（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 相続登記の義務化とは？（2024年4月スタート）

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことです。これまでは任意でしたが、所有者不明の土地が全国で増え、災害復興や再開発の妨げになっていることから、法律が改正されました。

ポイントは次の3つです。

• 相続で不動産を取得したことを「知った日」から3年以内に相続登記を申請する
• 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性がある
• 2024年4月1日より前に発生した過去の相続も対象（この場合の期限は2027年3月31日、または知った日から3年のいずれか遅い日）

「過料」は行政上のペナルティで、刑事罰ではないため前科はつきません。とはいえ、放置による負担やリスクは決して小さくないため、期限内の手続きが基本です。

2. 放置するとどうなる？過料だけではないリスク

相続登記をしないまま放置すると、10万円以下の過料の対象になり得るだけでなく、次のような実務上のリスクも積み重なっていきます。

• 売却・担保設定ができない：不動産は亡くなった方の名義のままでは売れません。いざ「売りたい」「融資の担保にしたい」というときに動けなくなります。
• 相続人がどんどん増える：登記しないまま次の世代へと相続が重なると、権利者（相続人）がねずみ算式に増え、話し合いがまとまらなくなります。
• 空き家の管理負担・税負担：名義があいまいな空き家は管理が滞りがち。管理不全で「特定空家」等に指定されると、住宅用地の固定資産税の軽減（最大6分の1）が外れ、税負担が一気に増えることもあります。

相続登記は「いつかやればいい」ではなく、早く済ませるほど選択肢が広がる手続きです。とくに福岡市中心部のように資産価値のある不動産ほど、権利関係は早めに整理しておくと安心です。

3. 相続登記の手続きの基本（4ステップ）

相続登記は、大きく次の4つのステップで進みます。書類集めに時間がかかることが多いため、「知った日」から逆算して早めに動くのがコツです。

• STEP1　相続人・遺産の確定：戸籍謄本などを集め、誰が相続人かを確定する
• STEP2　遺産分割協議：相続人全員で、誰がその不動産を取得するかを話し合う
• STEP3　必要書類の準備：戸籍・住民票・遺産分割協議書・登記申請書などをそろえる
• STEP4　法務局へ登記申請：不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する（福岡なら福岡法務局）

遺産分割がまとまらないときは「相続人申告登記」

「相続人同士の話し合いに時間がかかり、3年以内に登記が間に合いそうにない」というときは、相続人申告登記という簡易な手続きがあります（2024年4月スタート）。法務局に「私はこの被相続人の相続人です」と申し出るだけで、ひとまず登記の義務を果たしたことになり、過料を回避できます。

ただし、これは所有権を移す正式な登記ではありません。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内にあらためて通常の相続登記が必要です。あくまで「つなぎ」の手続きと考えておきましょう。

4. 費用と、自分でやる／専門家に頼むの目安

相続登記には主に、登録免許税（原則、固定資産税評価額の0.4％）と、戸籍・住民票などの取得実費がかかります。司法書士に依頼する場合は、これに報酬（内容により数万円〜が目安）が加わります。

• 相続人が少なく、遺言や遺産分割がシンプル：ご自身での申請も十分可能です。法務局の相談窓口や法務省の様式を活用しましょう。
• 相続人が多い・遠方・不動産が複数・過去の相続が絡む：戸籍収集や書類作成が複雑になりがち。司法書士に依頼すると確実でスムーズです。

なお、一定の要件を満たす土地の相続登記には登録免許税の免税措置が設けられています。適用の可否は個別に異なるため、法務局や司法書士にご確認ください。

5. 福岡で相続登記に向き合うときの3つのポイント

1. 「知った日から3年」を意識する。過去の相続は2027年3月31日が一つの区切りです。心当たりがあれば早めに着手しましょう。
2. 相続人全員の足並みをそろえる。時間が経つほど相続人が増え、話し合いが難しくなります。まとまらないときは相続人申告登記でひとまず義務を果たす選択肢も。
3. 「登記して終わり」にしない。名義を整えた後、住み続ける・貸す・売るのどれを選ぶかで、必要な準備や税の特例が変わります。将来まで見据えて考えましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 名義変更（相続登記）は、いつまでにすればよいですか？
A. 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内が原則です。2024年4月1日より前に発生した過去の相続は、2027年3月31日までが期限の目安になります。

Q. 登記しないと必ず10万円取られるのですか？
A. 必ずではありません。正当な理由なく期限内に申請しなかった場合に、10万円以下の過料の対象になり得るというものです。行政上のペナルティで、刑事罰（前科）ではありません。

Q. 遺産分割がまとまりません。それでも間に合わせる方法は？
A. 「相続人申告登記」を使えば、ひとまず義務を果たせます。ただし正式な登記ではないため、遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に通常の相続登記が必要です。

Q. 相続登記は自分でもできますか？
A. 相続人が少なくシンプルなケースなら、ご自身での申請も可能です。相続人が多い・遠方・不動産が複数・過去の相続が絡むといった場合は、司法書士に依頼すると確実です。

Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①亡くなった方名義の不動産の有無を確認 → ②戸籍を集めて相続人を確定 → ③遺産分割の話し合い、の順がおすすめです。当社では司法書士のご紹介から、その後の売却・活用のご相談までサポートします。

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まとめ

相続登記は、2024年4月から「知った日から3年以内」の義務になり、放置すると10万円以下の過料の対象になり得ます。過去の相続も対象で、その区切りは2027年3月31日。手続きは「相続人の確定 → 遺産分割 → 書類準備 → 法務局へ申請」の4ステップが基本で、間に合わないときは相続人申告登記という選択肢もあります。

実際、相続登記の申請件数は義務化以降も増加が続いており（法務省）、多くのご家庭が「早めの手続き」に動いています。当社は福岡市中央区を拠点に、相続した不動産の名義変更から売却・活用まで数多くサポートしてきました。「うちの実家はどうすれば？」「登記も売却もまとめて相談したい」——提携の司法書士・税理士のご紹介も含め、無料相談で承ります。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の制度をもとにした一般的な解説です。適用の可否や具体的な手続き・税額は個別の事情により異なります。実際の判断は法務局・司法書士・税理士・税務署にご確認ください。出典：法務省「相続登記の申請義務化について」／日本司法書士会連合会「相続登記義務化でどう変わる？」／相続登記の申請件数の推移は法務省の統計（登記統計）による。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制・法改正をふまえた売却・購入・相続のサポートを行っています。

とくに今は金利が上がっている局面です。長期固定の代表【フラット35】は2026年8月の最低金利が3.29％と現行制度で最高を更新し、日本銀行の政策金利も1.0％まで引き上げられました。金利が上がると毎月の返済額も変わるため、金融機関が「無理なく返せるか」を見る目もいっそう大切になります。

この記事では、住宅ローン審査で実際に見られる主なポイントと、金利上昇期に気をつけたいこと、通りやすくするための対策を、福岡で数多くの住宅購入をサポートしてきた立場から整理します。

執筆：五十嵐 勇（宅地建物取引士・株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 住宅ローン審査は「事前審査」と「本審査」の2段階

住宅ローンの審査は、大きく2つの段階に分かれます。いきなり物件を契約するのではなく、まず「事前審査（仮審査）」で借りられそうかを確かめるのが基本の流れです。

• 事前審査（仮審査）：年収・勤務先・他の借入などの自己申告をもとに、金融機関が「おおよそ貸せるか」を数日で判定します。物件の売買契約前に受けるのが一般的です。
• 本審査：売買契約後、収入証明・登記情報・団体信用生命保険（団信）の告知などをそろえ、正式に審査します。ここで物件の担保評価も詳しく確認されます。

事前審査に通っても、本審査で状況が変われば結果が変わることもあります。審査中の転職や新たなローン契約は避けるのが安全です。

2. 審査で見られる主なポイント（5つ）

国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」でも、完済時年齢・借入時年齢・年収・勤続年数・返済負担率などを、9割前後の金融機関が審査で考慮していると報告されています。ここでは代表的な5つのポイントを見ていきましょう。

① 収入と返済負担率（返済比率）

審査の中心になるのが返済負担率（返済比率）です。これは年収に占める年間返済額の割合で、「年間のローン返済額 ÷ 年収」で計算します。金融機関の多くは30〜35％を上限としており、【フラット35】では年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下が要件です。

ここで注意したいのは、返済負担率は審査上の「借りられる上限」であって、無理なく返せる水準とは別だということ。実際に家計が回りやすいのは手取りの20〜25％程度といわれます。上限いっぱいまで借りるのではなく、余裕を持った借入額を意識しましょう。

② 雇用形態・勤続年数

金融機関は「安定して継続する収入か」を重視します。同じ勤務先で長く働いているほど収入が途切れにくいと見られやすく、勤続年数は多くの機関が審査項目にしています。以前は「勤続3年以上」を求める例もありましたが、近年は勤続1年未満でも申し込める金融機関が増えています。

ただし転職直後は、直近の収入状況や見込みを確認されることがあります。住宅ローンを検討中の転職は、可能ならタイミングを相談してからが安心です。自営業・フリーランスの方は、直近2〜3年の所得の安定が見られる傾向があります。

③ 年齢・健康状態（団信）

審査では借入時の年齢と完済時の年齢も見られます。多くの金融機関で完済時80歳未満が一つの目安となり、借入時の年齢が高いほど返済期間が短くなりやすい点に注意が必要です。

また、民間の住宅ローンは団体信用生命保険（団信）への加入が原則で、健康状態の告知が必要です。持病などで通常の団信が難しい場合は、加入条件をゆるめた「ワイド団信」や、団信加入が任意の【フラット35】という選択肢もあります。

④ 他の借入・信用情報

住宅ローン以外の借入も、返済負担率の計算に合算されます。自動車ローン・カードローン・分割払い（ショッピングクレジット）・奨学金などが対象です。とくに見落とされやすいのがクレジットカードのキャッシング枠や分割払いで、これらが多いと借入可能額が下がることがあります。

さらに、過去の返済の延滞や滞納の履歴（信用情報）も確認されます。携帯電話端末の分割払いの遅れが記録に残っているケースもあるため、心当たりがある方は早めに整理しておきましょう。

⑤ 物件の担保評価

住宅ローンは購入する物件を担保にするため、その物件にどれだけの価値があるか（担保評価）も審査されます。建物の構造や築年数、土地の状況などが見られ、再建築不可の物件や既存不適格、極端な借地などは評価が下がり、希望額まで借りられないことがあります。

中古住宅を検討する際は、価格だけでなく「ローンがつきやすい物件か」も大切な視点です。福岡の中心部と郊外でも評価の出方は変わるため、物件選びの段階から相談されることをおすすめします。

3. 金利上昇期に、いま気をつけたいこと

2026年に入り、住宅ローンを取り巻く金利環境は変わってきました。日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％へ引き上げ、7月会合では据え置いたものの利上げ路線は維持する姿勢を示しています。【フラット35】の金利も上昇し、変動金利にも上昇圧力がかかっています。

この局面で意識したいのが「審査金利」です。多くの金融機関は、変動金利で借りる場合でも、実際の適用金利より高めの金利（審査金利）で返済負担率を試算します。「今の低い金利なら返せる」ではなく、金利が上がっても返せるかで見られるということです。

なお、民間住宅ローンでは変動金利型を選ぶ人が最も多く（国交省調査で84.3％）、金利が上がると返済額に影響しやすい層が厚くなっています。だからこそ、「借入可能額」ではなく「返せる額」を基準に資金計画を立てることが、これからの時代はいっそう重要です。

4. 審査に通りやすくするための4つの対策

1. 他の借入を減らしておく。カードローンや使っていないカードのキャッシング枠は、申し込み前に整理・解約しておくと返済負担率に余裕が出ます。
2. 頭金や自己資金を用意する。借入額を抑えれば返済負担率が下がり、物件価格に対する借入割合（融資率）が下がることで金利面でも有利になりやすくなります。
3. 審査中は状況を変えない。転職・新規ローン・高額なカード利用は、事前審査から本審査までの間は控えるのが安全です。
4. 複数の金融機関・商品を比較する。審査基準や団信の条件は機関ごとに異なります。1社で難しくても、条件の合う金融機関や【フラット35】で通ることもあります。

どの対策も、物件を決める前から動くほど選択肢が広がります。福岡での住宅購入は、資金計画と物件選びを並行して進めるのが成功のコツです。

よくある質問（FAQ）

Q. 年収はいくらあれば住宅ローンを組めますか？
A. 明確な下限はなく、年収に対する返済負担率で見られます。目安は30〜35％以下ですが、無理なく返しやすいのは手取りの20〜25％程度。年収だけでなく他の借入や家計全体で判断されます。

Q. 転職したばかりでも審査に通りますか？
A. 近年は勤続1年未満でも申し込める金融機関が増えています。ただし直近の収入や見込みを確認されることがあり、可能なら転職のタイミングを相談してから進めると安心です。

Q. 車のローンや奨学金があると不利ですか？
A. これらも返済額として合算されるため、借入可能額が下がる要因になります。申し込み前に完済・整理できるものは整理しておくと、返済負担率に余裕が生まれます。

Q. 健康に不安があると住宅ローンは組めませんか？
A. 民間ローンは団信加入が原則ですが、条件をゆるめた「ワイド団信」や、団信が任意の【フラット35】という選択肢もあります。あきらめる前に複数の商品を比較しましょう。

Q. 金利が上がっている今、借りて大丈夫でしょうか？
A. 大切なのは「借入可能額」より「返せる額」です。審査でも金利上昇を見込んだ審査金利で試算されます。金利が上がっても続けられる返済計画かを、事前にシミュレーションしておきましょう。

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まとめ

住宅ローン審査で見られる主なポイントは、①収入と返済負担率 ②雇用形態・勤続年数 ③年齢・健康（団信）④他の借入・信用情報 ⑤物件の担保評価の5つです。金利が上がっている今は、金融機関も「金利上昇後も返せるか」をより慎重に見ています。

だからこそ、「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」を出発点に、他の借入の整理や頭金の準備など、動ける対策から始めることが大切です。

当社は福岡市中央区を拠点に、資金計画から物件選び、金融機関のご紹介までを一貫してサポートしています。「うちの年収でどのくらい借りられる？」「この物件はローンがつく？」——住宅ローンや審査のご不安も含め、無料相談で承ります。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の情報をもとにした一般的な解説です。金利や審査基準は金融機関・時期により異なり、個別の可否は各金融機関の判断によります。具体的な借入条件は金融機関にご確認ください。出典：住宅金融支援機構【フラット35】公式サイト（総返済負担率の基準・最新金利）／国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」（審査で考慮する項目・変動金利型の割合）／日本銀行「金融政策決定会合」（政策金利）。フラット35の2026年8月最低金利3.29％は日本経済新聞（2026年8月）報道による。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や住宅ローン・税制をふまえた購入・売却のサポートを行っています。

一方で、住みながら売る場合は「内覧（内見）への対応」という、空き家の売却にはないひと手間が生まれます。生活しながら購入希望者を家に迎えるので、見せ方や段取りしだいで、売れるまでの期間も価格も変わってきます。

この記事では、住みながら家を“高く・早く”売るための段取りと、内覧を成功させるコツを、福岡市中央区を拠点にする不動産会社の視点で、2026年秋の売却シーズンに向けて整理します。

執筆：南 裕（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 「住みながら売る」は当たり前｜まず全体の段取りをつかむ

不動産の売却では、売り出し中も今の家に住み続けるのが基本です。空き家にしてから売る必要はありません。まずは、住みながら売る場合の全体の流れ（段取り）を押さえておきましょう。

• STEP1　事前準備：相場を調べ、片付け・簡単な補修で「見せ方」を整える
• STEP2　査定・媒介契約：複数社の査定を比較し、信頼できる会社と媒介契約を結ぶ
• STEP3　販売活動・内覧対応：購入希望者を迎える。ここが住みながら売る最大の山場
• STEP4　交渉・売買契約：価格や引渡し時期を調整し、契約へ
• STEP5　引渡し：残代金の受け取りと同時に鍵を渡す。新居への移動も計画的に

2. 住みながら売るメリットと、知っておきたい注意点

住みながら売ることには、資金・見せ方の両面でメリットがあります。反面、生活と販売活動が重なる大変さもあります。両方を理解しておきましょう。

メリット：資金に無理がなく、暮らしのイメージも伝わる

• 仮住まいの費用がかからない：先に引っ越すと家賃・二重ローンの負担が発生します。住みながらならこれを避けられます。
• 買主が生活をイメージしやすい：家具が配置された部屋は、収納の使い方や生活動線が伝わりやすく、とくにファミリー層に好印象です。
• 売却代金を新居の頭金に充てやすい：売却→購入の順に進めれば、資金計画が立てやすくなります。

注意点：内覧対応とスケジュール調整に手間がかかる

• 内覧のたびに掃除・片付けが必要：週末に希望が集中しがちで、生活リズムへの影響もあります。
• 生活感が出すぎると印象を損なうことがあります。後述の内覧のコツで対策できます。
• 売却と新居購入の“時期”の調整が必要です。引渡しを待ってもらう、引渡し猶予を設けるなどの工夫で無理なく住み替えられます。

3. 内覧を成功させる5つのコツ（住みながら売るなら最重要）

住みながら売るとき、成約の可否を大きく左右するのが内覧の印象です。購入希望者は「ここで暮らす自分」を想像しに来ます。難しいリフォームは不要で、ちょっとした準備で印象は大きく変わります。

• ① 明るさを最大に：内覧前にカーテンを開け、日中でも照明を点けます。窓際に物を置かず、部屋を広く明るく見せましょう。
• ② ニオイと換気：生活臭は自分では気づきにくいもの。内覧前に窓を開けて十分に換気し、玄関・水回りのニオイ対策をしておきます。
• ③ 水回りと玄関を重点清掃：キッチン・浴室・トイレ・玄関は特に見られます。ここが清潔だと家全体の印象が上がります。
• ④ 生活感は“ほどよく”抑える：暮らしのイメージは残しつつ、床やテーブルの上の物を減らし、玄関の靴もしまいます。玄関に花を飾ると印象が和らぎます。
• ⑤ 想定質問への答えを準備：周辺環境、リフォーム歴、売却理由などは聞かれやすい項目です。売主が落ち着いて答えられると安心感につながります。

当日は案内を担当の不動産会社に任せ、売主は控えめにするのがコツです。売主が付きっきりだと購入希望者が遠慮してしまい、じっくり見てもらえないことがあります。

4. “高く・早く”売るための段取りのポイント

内覧の印象づくりと並行して、価格戦略とタイミングを押さえると、売却はぐっとスムーズになります。

• 複数社の査定を比較する：1社の数字をうのみにせず、根拠（周辺の成約事例など）を確認します。高すぎる査定額は売れ残りの原因にもなります。
• 売り出し価格は“戦略的”に：相場からかけ離れた高値は反応が鈍りがち。値下げのタイミングも、内覧数や反応を見ながら計画的に判断します。
• 季節性を味方につける：一般に秋（9〜11月）と春（2〜3月）は住み替え・転勤の需要が動きやすい時期です。福岡は転勤者も多く、この時期に売り出すと買い手の目に触れやすくなります。

2026年は、フラット35の金利が8月に最低3.29％と現行制度で最高水準まで上昇し、変動金利も上昇傾向にあります。「金利が上がりきる前に買いたい」という買主が動きやすい局面で、売主にとってはむしろ追い風の面もあります。福岡市の住宅地の公示地価も14年連続で上昇（2026年・前年比+7.0％）しており、条件の良い物件は動きが期待できます。

5. 住みながら売るときに知っておきたい税金の話

今住んでいるマイホームを売って利益（譲渡益）が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。ただし、マイホームの売却には「3,000万円の特別控除」という大きな特例があります。

これは、自分が住んでいる（または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る）マイホームを売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。所有期間の長短を問わず使えるため、多くの方にとって心強い制度です。ただし、親子や夫婦など特別な関係者への売却では使えないなど要件があり、適用には確定申告が必要です。

住みながら売る場合は「現に住んでいる家」の売却にあたるため、この特例と相性が良いのがポイントです。適用の可否や税額は個別の事情で変わるため、具体的な判断は税理士・税務署にご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 住みながらでも家は売れますか？
A. 売れます。むしろ住みながら売り出すのが一般的です。仮住まいの費用を抑えられ、生活のイメージも伝わりやすいメリットがあります。内覧への対応だけ、少し準備が必要です。

Q. 内覧の連絡が来たら、どのくらい前に準備すればいいですか？
A. 多くは前日〜数日前に打診があります。日々の片付けを習慣にしておくと、当日は換気・照明・玄関周りの仕上げだけで対応できます。水回りと玄関を重点的に整えましょう。

Q. 内覧のとき、売主は立ち会うべきですか？
A. 案内は不動産会社に任せ、売主は控えめにするのがおすすめです。近隣環境や暮らしやすさなど、住んでいる人にしか分からない質問には落ち着いて答えられるよう準備しておくと安心です。

Q. 売れる前に新居を決めても大丈夫ですか？
A. 資金計画に注意が必要です。売却を先行させると資金の見通しが立てやすく安全です。引渡し時期の調整や引渡し猶予などで、住み替えのタイミングを合わせる方法もあります。まずはご相談ください。

Q. 今の福岡は売り時ですか？
A. 地価は14年連続で上昇し、金利上昇で買主が動きやすい局面のため、条件の良い物件には追い風です。ただし相場や反応はエリア・物件で異なります。まずは複数社の査定で、今の価値を確かめるのがおすすめです。

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まとめ

住みながら家を売るのは、ごく一般的で、資金面でも無理のない進め方です。段取りは「事前準備 → 査定・媒介 → 内覧対応 → 交渉・契約 → 引渡し」の5ステップ。カギを握るのは内覧の印象で、明るさ・清潔感・ニオイ対策・想定質問への準備という、お金をかけない工夫で大きく差がつきます。

2026年秋は、金利上昇で買主が動きやすく、福岡の地価も上昇が続く売主に追い風の局面です。マイホーム売却の3,000万円特別控除など税の特例も、うまく使えば手取りを大きく左右します。当社は福岡市中央区を拠点に、住みながらの売却を数多くサポートしてきました。「いくらで売れる？」「内覧はどう準備すれば？」——無料査定・無料相談で承ります。提携の税理士のご紹介も可能です。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の制度・市況をもとにした一般的な解説です。相場や金利は変動し、税の適用可否・税額は個別の事情により異なります。具体的な判断は税理士・税務署・金融機関にご確認ください。出典：国税庁タックスアンサー No.3302（マイホームを売ったときの特例＝3,000万円特別控除）／福岡市「令和8年地価公示（福岡市分）」（住宅地+7.0%）／国土交通省「令和8年地価公示」／フラット35金利は住宅金融支援機構【フラット35】（2026年8月・最低3.29%）。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。

2026年（令和8年）の公示地価では、福岡市の住宅地は14年連続で上昇し、都道府県庁所在地では東京23区に次ぐ全国2位。ただし上昇率は前年から鈍化し、中古マンションも「どの区でも一律に上がる」局面から、エリアごとに差が広がる局面へと変わりつつあります。

この記事では、2026年夏の福岡で家を買うなら、区・エリア別の相場をどう見て、どこに狙い目があるのかを、福岡市中央区を拠点にする不動産会社の視点で、最新のデータをふまえて整理します。

執筆：高橋 美咲（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. まず全体像｜福岡の地価は「14年連続上昇」でも伸びは鈍化

家選びの前に、福岡全体がいまどんな相場なのかを押さえておきましょう。国土交通省が2026年3月に公表した公示地価（2026年1月1日時点）によると、福岡市の住宅地は前年比7.0％の上昇で、14年連続のプラスとなりました。都道府県庁所在地としては東京23区に次ぐ全国2位です。

• 福岡市の住宅地：+7.0％（14年連続上昇・全国2位。ただし前年より上昇幅は縮小）
• 福岡市の商業地：+9.0％（同じく14年連続上昇）
• 住宅地の最高上昇率は中央区・大濠エリアで+13.7％
• 福岡県全体の住宅地は+3.7％（12年連続上昇）

ポイントは、上昇はしているが、伸びのペースは前年から落ちていること。「まだ上がり続けるから急がなきゃ」と焦る必要はありませんが、下がるのを待つ相場でもない、というのが2026年夏の実感です。

2. 区・エリア別の相場｜値動きの「差」が広がっている

福岡市は7区あり、区によって価格も値動きもかなり違います。中古マンション（3LDK）の参考相場と、直近1年の値動きを見てみましょう。

人気の中央区・早良区は「高止まり＆上昇継続」

中央区は3LDKで約3,800万円と市内トップの相場で、直近1年でも約+18.2％。天神・大濠を抱える都心部で、需要も価格も高止まりしています。早良区も約3,300万円と高く、直近1年の上昇率は+22.6％と市内トップクラス。西新・藤崎など、住環境の人気が価格を押し上げています。

東区・南区は「相場が落ち着き、狙い目」

一方で東区・南区は3LDKで約2,400万円と、中央区より1,000万円以上安く、直近1年の値動きも東区+0.5％、南区+2.0％と落ち着いています。価格が過熱していない今は、予算とのバランスを取りやすいエリアといえます。とくに南区は中心部へのアクセスもよく、ファミリー層に狙い目です。

3年スパンで見ると上昇幅の差は歴然

直近3年の中古マンションの上昇率で比べると、中央区+52.6％、早良区+33.8％、博多区+21.4％と人気区が大きく伸びた一方、南区+6.1％、西区+8.5％と穏やかな区もあります。「どこで買うか」で数年後の資産価値が変わるのが、今の福岡の特徴です。

3. 2026年の福岡で「狙い目」を見極める3つの視点

相場が上がりきったように見えても、買い方しだいで納得の1軒は見つかります。狙い目を探すときの視点を3つに整理します。

• ①「人気区の周辺」に目を向ける：中央区・早良区がご予算に合わないなら、隣接する南区・城南区や、博多区・東区の主要駅周辺へ範囲を広げると、価格を抑えつつ利便性を確保しやすくなります。
• ② 新築だけでなく中古も比較する：建築費の高騰で新築価格は上がっています。中古マンション・中古戸建てを含めて比較すると、同じ予算でも立地や広さの選択肢が広がります。
• ③ 資産価値の落ちにくさで選ぶ：将来の売却・住み替えまで見据えるなら、駅距離・再開発・生活利便性など「値下がりしにくい条件」を優先すると、多少価格が高くても後悔しにくくなります。

なお、福岡の市場はいま二極化も進んでいます。都心の高額マンションは投資需要が堅調な一方、一般世帯向けは建築費高騰で売れ行きに落ち着きも見られます。「相場が高い＝買えない」ではなく、エリアと物件種別を工夫すれば選択肢はある、というのが2026年夏の見立てです。

4. 買う前に確認したいお金と段取り

エリアの目星がついたら、資金計画も同時に進めましょう。価格が上がっている今こそ、無理のない予算設定が大切です。

• 総予算は「物件価格＋諸費用」で考える：仲介手数料・登記費用・ローン諸費用などで、物件価格の1割前後が別途かかります。
• 住宅ローンは金利タイプも含めて比較：金利は上昇局面にあり、変動・固定の選び方で総返済額が変わります。事前審査で「借りられる額」と「無理なく返せる額」の両方を確認しましょう。
• 買い時は「相場」より「自分のタイミング」：金利・価格の見通しは誰にも断言できません。家族構成やライフプランが整った時が、その人にとっての買い時です。

よくある質問（FAQ）

Q. 2026年の福岡は、まだ家を買っても大丈夫な相場ですか？
A. 公示地価は14年連続で上昇していますが、上昇ペースは前年より鈍化しています。急激に下がる兆しは見えないため、「下がるのを待つ」より、無理のない予算とエリアで選ぶ考え方が現実的です。

Q. 予算を抑えたいのですが、福岡のどのあたりが狙い目ですか？
A. 東区・南区は3LDKで約2,400万円と、中央区より1,000万円以上安く、値動きも落ち着いています。人気区に隣接する城南区や、主要駅周辺の中古物件も選択肢になります。

Q. 中央区や早良区は高すぎて手が届きません。あきらめるべき？
A. 必ずしもそうではありません。同じ区内でも駅距離や築年数で価格は変わりますし、中古を含めて比較すると選択肢が広がります。まずは予算に合う条件を一緒に整理することをおすすめします。

Q. 新築と中古、どちらが得ですか？
A. 一概には言えません。建築費高騰で新築は上昇傾向にあり、中古は同じ予算で立地や広さを取りやすい傾向があります。資産価値の落ちにくさも含め、両方を比較して選ぶのがおすすめです。

Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①希望エリアと予算の整理 → ②住宅ローンの事前審査で借入可能額を把握 → ③気になる区・物件の相場を確認、の順がおすすめです。当社では福岡市内の相場やエリア選びのご相談を無料で承っています。

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まとめ

2026年夏の福岡は、地価が14年連続で上昇（住宅地+7.0％・全国2位）する一方、上昇ペースは鈍化し、区・エリアによる値動きの差が広がる局面にあります。中央区・早良区は高止まり、東区・南区は相場が落ち着き狙い目——このメリハリを踏まえ、「人気区の周辺」「新築だけでなく中古」「資産価値の落ちにくさ」の3つの視点で探すのがコツです。

当社は福岡市中央区を拠点に、購入・売却の両面から地域の相場を見てきました。「うちの予算だと、どのエリアが狙い目？」「この価格は高い？妥当？」——そんな疑問も、無料相談で一緒に整理します。エリア選びから住宅ローン・資金計画まで、福岡での家さがしをお手伝いいたします。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の公開情報をもとにした一般的な解説です。相場や価格は市況により変動し、将来を保証するものではありません。住宅ローンや資金計画の具体的な判断は、金融機関・専門家にご確認ください。出典：福岡市「令和8年地価公示（福岡市分）」（住宅地+7.0%・商業地+9.0%）／国土交通省「令和8年地価公示」。中古マンションの区別相場・上昇率は民間集計（2026年時点）を参考にした概算で、実際の価格は物件により異なります。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。