とくに今は金利が上がっている局面です。長期固定の代表【フラット35】は2026年8月の最低金利が3.29％と現行制度で最高を更新し、日本銀行の政策金利も1.0％まで引き上げられました。金利が上がると毎月の返済額も変わるため、金融機関が「無理なく返せるか」を見る目もいっそう大切になります。

この記事では、住宅ローン審査で実際に見られる主なポイントと、金利上昇期に気をつけたいこと、通りやすくするための対策を、福岡で数多くの住宅購入をサポートしてきた立場から整理します。

執筆：五十嵐 勇（宅地建物取引士・株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 住宅ローン審査は「事前審査」と「本審査」の2段階

住宅ローンの審査は、大きく2つの段階に分かれます。いきなり物件を契約するのではなく、まず「事前審査（仮審査）」で借りられそうかを確かめるのが基本の流れです。

• 事前審査（仮審査）：年収・勤務先・他の借入などの自己申告をもとに、金融機関が「おおよそ貸せるか」を数日で判定します。物件の売買契約前に受けるのが一般的です。
• 本審査：売買契約後、収入証明・登記情報・団体信用生命保険（団信）の告知などをそろえ、正式に審査します。ここで物件の担保評価も詳しく確認されます。

事前審査に通っても、本審査で状況が変われば結果が変わることもあります。審査中の転職や新たなローン契約は避けるのが安全です。

2. 審査で見られる主なポイント（5つ）

国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」でも、完済時年齢・借入時年齢・年収・勤続年数・返済負担率などを、9割前後の金融機関が審査で考慮していると報告されています。ここでは代表的な5つのポイントを見ていきましょう。

① 収入と返済負担率（返済比率）

審査の中心になるのが返済負担率（返済比率）です。これは年収に占める年間返済額の割合で、「年間のローン返済額 ÷ 年収」で計算します。金融機関の多くは30〜35％を上限としており、【フラット35】では年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下が要件です。

ここで注意したいのは、返済負担率は審査上の「借りられる上限」であって、無理なく返せる水準とは別だということ。実際に家計が回りやすいのは手取りの20〜25％程度といわれます。上限いっぱいまで借りるのではなく、余裕を持った借入額を意識しましょう。

② 雇用形態・勤続年数

金融機関は「安定して継続する収入か」を重視します。同じ勤務先で長く働いているほど収入が途切れにくいと見られやすく、勤続年数は多くの機関が審査項目にしています。以前は「勤続3年以上」を求める例もありましたが、近年は勤続1年未満でも申し込める金融機関が増えています。

ただし転職直後は、直近の収入状況や見込みを確認されることがあります。住宅ローンを検討中の転職は、可能ならタイミングを相談してからが安心です。自営業・フリーランスの方は、直近2〜3年の所得の安定が見られる傾向があります。

③ 年齢・健康状態（団信）

審査では借入時の年齢と完済時の年齢も見られます。多くの金融機関で完済時80歳未満が一つの目安となり、借入時の年齢が高いほど返済期間が短くなりやすい点に注意が必要です。

また、民間の住宅ローンは団体信用生命保険（団信）への加入が原則で、健康状態の告知が必要です。持病などで通常の団信が難しい場合は、加入条件をゆるめた「ワイド団信」や、団信加入が任意の【フラット35】という選択肢もあります。

④ 他の借入・信用情報

住宅ローン以外の借入も、返済負担率の計算に合算されます。自動車ローン・カードローン・分割払い（ショッピングクレジット）・奨学金などが対象です。とくに見落とされやすいのがクレジットカードのキャッシング枠や分割払いで、これらが多いと借入可能額が下がることがあります。

さらに、過去の返済の延滞や滞納の履歴（信用情報）も確認されます。携帯電話端末の分割払いの遅れが記録に残っているケースもあるため、心当たりがある方は早めに整理しておきましょう。

⑤ 物件の担保評価

住宅ローンは購入する物件を担保にするため、その物件にどれだけの価値があるか（担保評価）も審査されます。建物の構造や築年数、土地の状況などが見られ、再建築不可の物件や既存不適格、極端な借地などは評価が下がり、希望額まで借りられないことがあります。

中古住宅を検討する際は、価格だけでなく「ローンがつきやすい物件か」も大切な視点です。福岡の中心部と郊外でも評価の出方は変わるため、物件選びの段階から相談されることをおすすめします。

3. 金利上昇期に、いま気をつけたいこと

2026年に入り、住宅ローンを取り巻く金利環境は変わってきました。日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％へ引き上げ、7月会合では据え置いたものの利上げ路線は維持する姿勢を示しています。【フラット35】の金利も上昇し、変動金利にも上昇圧力がかかっています。

この局面で意識したいのが「審査金利」です。多くの金融機関は、変動金利で借りる場合でも、実際の適用金利より高めの金利（審査金利）で返済負担率を試算します。「今の低い金利なら返せる」ではなく、金利が上がっても返せるかで見られるということです。

なお、民間住宅ローンでは変動金利型を選ぶ人が最も多く（国交省調査で84.3％）、金利が上がると返済額に影響しやすい層が厚くなっています。だからこそ、「借入可能額」ではなく「返せる額」を基準に資金計画を立てることが、これからの時代はいっそう重要です。

4. 審査に通りやすくするための4つの対策

1. 他の借入を減らしておく。カードローンや使っていないカードのキャッシング枠は、申し込み前に整理・解約しておくと返済負担率に余裕が出ます。
2. 頭金や自己資金を用意する。借入額を抑えれば返済負担率が下がり、物件価格に対する借入割合（融資率）が下がることで金利面でも有利になりやすくなります。
3. 審査中は状況を変えない。転職・新規ローン・高額なカード利用は、事前審査から本審査までの間は控えるのが安全です。
4. 複数の金融機関・商品を比較する。審査基準や団信の条件は機関ごとに異なります。1社で難しくても、条件の合う金融機関や【フラット35】で通ることもあります。

どの対策も、物件を決める前から動くほど選択肢が広がります。福岡での住宅購入は、資金計画と物件選びを並行して進めるのが成功のコツです。

よくある質問（FAQ）

Q. 年収はいくらあれば住宅ローンを組めますか？
A. 明確な下限はなく、年収に対する返済負担率で見られます。目安は30〜35％以下ですが、無理なく返しやすいのは手取りの20〜25％程度。年収だけでなく他の借入や家計全体で判断されます。

Q. 転職したばかりでも審査に通りますか？
A. 近年は勤続1年未満でも申し込める金融機関が増えています。ただし直近の収入や見込みを確認されることがあり、可能なら転職のタイミングを相談してから進めると安心です。

Q. 車のローンや奨学金があると不利ですか？
A. これらも返済額として合算されるため、借入可能額が下がる要因になります。申し込み前に完済・整理できるものは整理しておくと、返済負担率に余裕が生まれます。

Q. 健康に不安があると住宅ローンは組めませんか？
A. 民間ローンは団信加入が原則ですが、条件をゆるめた「ワイド団信」や、団信が任意の【フラット35】という選択肢もあります。あきらめる前に複数の商品を比較しましょう。

Q. 金利が上がっている今、借りて大丈夫でしょうか？
A. 大切なのは「借入可能額」より「返せる額」です。審査でも金利上昇を見込んだ審査金利で試算されます。金利が上がっても続けられる返済計画かを、事前にシミュレーションしておきましょう。

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まとめ

住宅ローン審査で見られる主なポイントは、①収入と返済負担率 ②雇用形態・勤続年数 ③年齢・健康（団信）④他の借入・信用情報 ⑤物件の担保評価の5つです。金利が上がっている今は、金融機関も「金利上昇後も返せるか」をより慎重に見ています。

だからこそ、「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」を出発点に、他の借入の整理や頭金の準備など、動ける対策から始めることが大切です。

当社は福岡市中央区を拠点に、資金計画から物件選び、金融機関のご紹介までを一貫してサポートしています。「うちの年収でどのくらい借りられる？」「この物件はローンがつく？」——住宅ローンや審査のご不安も含め、無料相談で承ります。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の情報をもとにした一般的な解説です。金利や審査基準は金融機関・時期により異なり、個別の可否は各金融機関の判断によります。具体的な借入条件は金融機関にご確認ください。出典：住宅金融支援機構【フラット35】公式サイト（総返済負担率の基準・最新金利）／国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」（審査で考慮する項目・変動金利型の割合）／日本銀行「金融政策決定会合」（政策金利）。フラット35の2026年8月最低金利3.29％は日本経済新聞（2026年8月）報道による。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や住宅ローン・税制をふまえた購入・売却のサポートを行っています。

一方で、住みながら売る場合は「内覧（内見）への対応」という、空き家の売却にはないひと手間が生まれます。生活しながら購入希望者を家に迎えるので、見せ方や段取りしだいで、売れるまでの期間も価格も変わってきます。

この記事では、住みながら家を“高く・早く”売るための段取りと、内覧を成功させるコツを、福岡市中央区を拠点にする不動産会社の視点で、2026年秋の売却シーズンに向けて整理します。

執筆：南 裕（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 「住みながら売る」は当たり前｜まず全体の段取りをつかむ

不動産の売却では、売り出し中も今の家に住み続けるのが基本です。空き家にしてから売る必要はありません。まずは、住みながら売る場合の全体の流れ（段取り）を押さえておきましょう。

• STEP1　事前準備：相場を調べ、片付け・簡単な補修で「見せ方」を整える
• STEP2　査定・媒介契約：複数社の査定を比較し、信頼できる会社と媒介契約を結ぶ
• STEP3　販売活動・内覧対応：購入希望者を迎える。ここが住みながら売る最大の山場
• STEP4　交渉・売買契約：価格や引渡し時期を調整し、契約へ
• STEP5　引渡し：残代金の受け取りと同時に鍵を渡す。新居への移動も計画的に

2. 住みながら売るメリットと、知っておきたい注意点

住みながら売ることには、資金・見せ方の両面でメリットがあります。反面、生活と販売活動が重なる大変さもあります。両方を理解しておきましょう。

メリット：資金に無理がなく、暮らしのイメージも伝わる

• 仮住まいの費用がかからない：先に引っ越すと家賃・二重ローンの負担が発生します。住みながらならこれを避けられます。
• 買主が生活をイメージしやすい：家具が配置された部屋は、収納の使い方や生活動線が伝わりやすく、とくにファミリー層に好印象です。
• 売却代金を新居の頭金に充てやすい：売却→購入の順に進めれば、資金計画が立てやすくなります。

注意点：内覧対応とスケジュール調整に手間がかかる

• 内覧のたびに掃除・片付けが必要：週末に希望が集中しがちで、生活リズムへの影響もあります。
• 生活感が出すぎると印象を損なうことがあります。後述の内覧のコツで対策できます。
• 売却と新居購入の“時期”の調整が必要です。引渡しを待ってもらう、引渡し猶予を設けるなどの工夫で無理なく住み替えられます。

3. 内覧を成功させる5つのコツ（住みながら売るなら最重要）

住みながら売るとき、成約の可否を大きく左右するのが内覧の印象です。購入希望者は「ここで暮らす自分」を想像しに来ます。難しいリフォームは不要で、ちょっとした準備で印象は大きく変わります。

• ① 明るさを最大に：内覧前にカーテンを開け、日中でも照明を点けます。窓際に物を置かず、部屋を広く明るく見せましょう。
• ② ニオイと換気：生活臭は自分では気づきにくいもの。内覧前に窓を開けて十分に換気し、玄関・水回りのニオイ対策をしておきます。
• ③ 水回りと玄関を重点清掃：キッチン・浴室・トイレ・玄関は特に見られます。ここが清潔だと家全体の印象が上がります。
• ④ 生活感は“ほどよく”抑える：暮らしのイメージは残しつつ、床やテーブルの上の物を減らし、玄関の靴もしまいます。玄関に花を飾ると印象が和らぎます。
• ⑤ 想定質問への答えを準備：周辺環境、リフォーム歴、売却理由などは聞かれやすい項目です。売主が落ち着いて答えられると安心感につながります。

当日は案内を担当の不動産会社に任せ、売主は控えめにするのがコツです。売主が付きっきりだと購入希望者が遠慮してしまい、じっくり見てもらえないことがあります。

4. “高く・早く”売るための段取りのポイント

内覧の印象づくりと並行して、価格戦略とタイミングを押さえると、売却はぐっとスムーズになります。

• 複数社の査定を比較する：1社の数字をうのみにせず、根拠（周辺の成約事例など）を確認します。高すぎる査定額は売れ残りの原因にもなります。
• 売り出し価格は“戦略的”に：相場からかけ離れた高値は反応が鈍りがち。値下げのタイミングも、内覧数や反応を見ながら計画的に判断します。
• 季節性を味方につける：一般に秋（9〜11月）と春（2〜3月）は住み替え・転勤の需要が動きやすい時期です。福岡は転勤者も多く、この時期に売り出すと買い手の目に触れやすくなります。

2026年は、フラット35の金利が8月に最低3.29％と現行制度で最高水準まで上昇し、変動金利も上昇傾向にあります。「金利が上がりきる前に買いたい」という買主が動きやすい局面で、売主にとってはむしろ追い風の面もあります。福岡市の住宅地の公示地価も14年連続で上昇（2026年・前年比+7.0％）しており、条件の良い物件は動きが期待できます。

5. 住みながら売るときに知っておきたい税金の話

今住んでいるマイホームを売って利益（譲渡益）が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。ただし、マイホームの売却には「3,000万円の特別控除」という大きな特例があります。

これは、自分が住んでいる（または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る）マイホームを売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。所有期間の長短を問わず使えるため、多くの方にとって心強い制度です。ただし、親子や夫婦など特別な関係者への売却では使えないなど要件があり、適用には確定申告が必要です。

住みながら売る場合は「現に住んでいる家」の売却にあたるため、この特例と相性が良いのがポイントです。適用の可否や税額は個別の事情で変わるため、具体的な判断は税理士・税務署にご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 住みながらでも家は売れますか？
A. 売れます。むしろ住みながら売り出すのが一般的です。仮住まいの費用を抑えられ、生活のイメージも伝わりやすいメリットがあります。内覧への対応だけ、少し準備が必要です。

Q. 内覧の連絡が来たら、どのくらい前に準備すればいいですか？
A. 多くは前日〜数日前に打診があります。日々の片付けを習慣にしておくと、当日は換気・照明・玄関周りの仕上げだけで対応できます。水回りと玄関を重点的に整えましょう。

Q. 内覧のとき、売主は立ち会うべきですか？
A. 案内は不動産会社に任せ、売主は控えめにするのがおすすめです。近隣環境や暮らしやすさなど、住んでいる人にしか分からない質問には落ち着いて答えられるよう準備しておくと安心です。

Q. 売れる前に新居を決めても大丈夫ですか？
A. 資金計画に注意が必要です。売却を先行させると資金の見通しが立てやすく安全です。引渡し時期の調整や引渡し猶予などで、住み替えのタイミングを合わせる方法もあります。まずはご相談ください。

Q. 今の福岡は売り時ですか？
A. 地価は14年連続で上昇し、金利上昇で買主が動きやすい局面のため、条件の良い物件には追い風です。ただし相場や反応はエリア・物件で異なります。まずは複数社の査定で、今の価値を確かめるのがおすすめです。

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まとめ

住みながら家を売るのは、ごく一般的で、資金面でも無理のない進め方です。段取りは「事前準備 → 査定・媒介 → 内覧対応 → 交渉・契約 → 引渡し」の5ステップ。カギを握るのは内覧の印象で、明るさ・清潔感・ニオイ対策・想定質問への準備という、お金をかけない工夫で大きく差がつきます。

2026年秋は、金利上昇で買主が動きやすく、福岡の地価も上昇が続く売主に追い風の局面です。マイホーム売却の3,000万円特別控除など税の特例も、うまく使えば手取りを大きく左右します。当社は福岡市中央区を拠点に、住みながらの売却を数多くサポートしてきました。「いくらで売れる？」「内覧はどう準備すれば？」——無料査定・無料相談で承ります。提携の税理士のご紹介も可能です。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の制度・市況をもとにした一般的な解説です。相場や金利は変動し、税の適用可否・税額は個別の事情により異なります。具体的な判断は税理士・税務署・金融機関にご確認ください。出典：国税庁タックスアンサー No.3302（マイホームを売ったときの特例＝3,000万円特別控除）／福岡市「令和8年地価公示（福岡市分）」（住宅地+7.0%）／国土交通省「令和8年地価公示」／フラット35金利は住宅金融支援機構【フラット35】（2026年8月・最低3.29%）。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。

2026年（令和8年）の公示地価では、福岡市の住宅地は14年連続で上昇し、都道府県庁所在地では東京23区に次ぐ全国2位。ただし上昇率は前年から鈍化し、中古マンションも「どの区でも一律に上がる」局面から、エリアごとに差が広がる局面へと変わりつつあります。

この記事では、2026年夏の福岡で家を買うなら、区・エリア別の相場をどう見て、どこに狙い目があるのかを、福岡市中央区を拠点にする不動産会社の視点で、最新のデータをふまえて整理します。

執筆：高橋 美咲（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. まず全体像｜福岡の地価は「14年連続上昇」でも伸びは鈍化

家選びの前に、福岡全体がいまどんな相場なのかを押さえておきましょう。国土交通省が2026年3月に公表した公示地価（2026年1月1日時点）によると、福岡市の住宅地は前年比7.0％の上昇で、14年連続のプラスとなりました。都道府県庁所在地としては東京23区に次ぐ全国2位です。

• 福岡市の住宅地：+7.0％（14年連続上昇・全国2位。ただし前年より上昇幅は縮小）
• 福岡市の商業地：+9.0％（同じく14年連続上昇）
• 住宅地の最高上昇率は中央区・大濠エリアで+13.7％
• 福岡県全体の住宅地は+3.7％（12年連続上昇）

ポイントは、上昇はしているが、伸びのペースは前年から落ちていること。「まだ上がり続けるから急がなきゃ」と焦る必要はありませんが、下がるのを待つ相場でもない、というのが2026年夏の実感です。

2. 区・エリア別の相場｜値動きの「差」が広がっている

福岡市は7区あり、区によって価格も値動きもかなり違います。中古マンション（3LDK）の参考相場と、直近1年の値動きを見てみましょう。

人気の中央区・早良区は「高止まり＆上昇継続」

中央区は3LDKで約3,800万円と市内トップの相場で、直近1年でも約+18.2％。天神・大濠を抱える都心部で、需要も価格も高止まりしています。早良区も約3,300万円と高く、直近1年の上昇率は+22.6％と市内トップクラス。西新・藤崎など、住環境の人気が価格を押し上げています。

東区・南区は「相場が落ち着き、狙い目」

一方で東区・南区は3LDKで約2,400万円と、中央区より1,000万円以上安く、直近1年の値動きも東区+0.5％、南区+2.0％と落ち着いています。価格が過熱していない今は、予算とのバランスを取りやすいエリアといえます。とくに南区は中心部へのアクセスもよく、ファミリー層に狙い目です。

3年スパンで見ると上昇幅の差は歴然

直近3年の中古マンションの上昇率で比べると、中央区+52.6％、早良区+33.8％、博多区+21.4％と人気区が大きく伸びた一方、南区+6.1％、西区+8.5％と穏やかな区もあります。「どこで買うか」で数年後の資産価値が変わるのが、今の福岡の特徴です。

3. 2026年の福岡で「狙い目」を見極める3つの視点

相場が上がりきったように見えても、買い方しだいで納得の1軒は見つかります。狙い目を探すときの視点を3つに整理します。

• ①「人気区の周辺」に目を向ける：中央区・早良区がご予算に合わないなら、隣接する南区・城南区や、博多区・東区の主要駅周辺へ範囲を広げると、価格を抑えつつ利便性を確保しやすくなります。
• ② 新築だけでなく中古も比較する：建築費の高騰で新築価格は上がっています。中古マンション・中古戸建てを含めて比較すると、同じ予算でも立地や広さの選択肢が広がります。
• ③ 資産価値の落ちにくさで選ぶ：将来の売却・住み替えまで見据えるなら、駅距離・再開発・生活利便性など「値下がりしにくい条件」を優先すると、多少価格が高くても後悔しにくくなります。

なお、福岡の市場はいま二極化も進んでいます。都心の高額マンションは投資需要が堅調な一方、一般世帯向けは建築費高騰で売れ行きに落ち着きも見られます。「相場が高い＝買えない」ではなく、エリアと物件種別を工夫すれば選択肢はある、というのが2026年夏の見立てです。

4. 買う前に確認したいお金と段取り

エリアの目星がついたら、資金計画も同時に進めましょう。価格が上がっている今こそ、無理のない予算設定が大切です。

• 総予算は「物件価格＋諸費用」で考える：仲介手数料・登記費用・ローン諸費用などで、物件価格の1割前後が別途かかります。
• 住宅ローンは金利タイプも含めて比較：金利は上昇局面にあり、変動・固定の選び方で総返済額が変わります。事前審査で「借りられる額」と「無理なく返せる額」の両方を確認しましょう。
• 買い時は「相場」より「自分のタイミング」：金利・価格の見通しは誰にも断言できません。家族構成やライフプランが整った時が、その人にとっての買い時です。

よくある質問（FAQ）

Q. 2026年の福岡は、まだ家を買っても大丈夫な相場ですか？
A. 公示地価は14年連続で上昇していますが、上昇ペースは前年より鈍化しています。急激に下がる兆しは見えないため、「下がるのを待つ」より、無理のない予算とエリアで選ぶ考え方が現実的です。

Q. 予算を抑えたいのですが、福岡のどのあたりが狙い目ですか？
A. 東区・南区は3LDKで約2,400万円と、中央区より1,000万円以上安く、値動きも落ち着いています。人気区に隣接する城南区や、主要駅周辺の中古物件も選択肢になります。

Q. 中央区や早良区は高すぎて手が届きません。あきらめるべき？
A. 必ずしもそうではありません。同じ区内でも駅距離や築年数で価格は変わりますし、中古を含めて比較すると選択肢が広がります。まずは予算に合う条件を一緒に整理することをおすすめします。

Q. 新築と中古、どちらが得ですか？
A. 一概には言えません。建築費高騰で新築は上昇傾向にあり、中古は同じ予算で立地や広さを取りやすい傾向があります。資産価値の落ちにくさも含め、両方を比較して選ぶのがおすすめです。

Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①希望エリアと予算の整理 → ②住宅ローンの事前審査で借入可能額を把握 → ③気になる区・物件の相場を確認、の順がおすすめです。当社では福岡市内の相場やエリア選びのご相談を無料で承っています。

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まとめ

2026年夏の福岡は、地価が14年連続で上昇（住宅地+7.0％・全国2位）する一方、上昇ペースは鈍化し、区・エリアによる値動きの差が広がる局面にあります。中央区・早良区は高止まり、東区・南区は相場が落ち着き狙い目——このメリハリを踏まえ、「人気区の周辺」「新築だけでなく中古」「資産価値の落ちにくさ」の3つの視点で探すのがコツです。

当社は福岡市中央区を拠点に、購入・売却の両面から地域の相場を見てきました。「うちの予算だと、どのエリアが狙い目？」「この価格は高い？妥当？」——そんな疑問も、無料相談で一緒に整理します。エリア選びから住宅ローン・資金計画まで、福岡での家さがしをお手伝いいたします。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点の公開情報をもとにした一般的な解説です。相場や価格は市況により変動し、将来を保証するものではありません。住宅ローンや資金計画の具体的な判断は、金融機関・専門家にご確認ください。出典：福岡市「令和8年地価公示（福岡市分）」（住宅地+7.0%・商業地+9.0%）／国土交通省「令和8年地価公示」。中古マンションの区別相場・上昇率は民間集計（2026年時点）を参考にした概算で、実際の価格は物件により異なります。

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。

2026年8月、フラット35（返済期間21〜35年・団信込・融資率9割以下）の適用金利（最頻金利）は、前月の3.14％から0.15％上がり、3.29％となりました。これは現在の制度が始まった2017年10月以降で最も高い水準です。金利範囲は3.29％〜5.57％、返済期間15〜20年の最頻金利は2.97％、融資率9割超では3.40％と、いずれも歴史的な高さにあります。

この春の上昇は4月＋0.24％、5月＋0.22％、6月＋0.50％と急ピッチで、固定金利の世界が大きく変わったことを示しています。フラット35だけでなくメガバンクの10年固定も軒並み上昇しました。7月にいったん低下したものの、8月は再び上昇して過去最高を更新しており、「金利のある世界」が定着したことがはっきりしています。なぜここまで上がったのか、そしてこれから住宅ローンをどう選べばいいのかを、最新のデータとともにわかりやすく整理します。

主要な固定金利の推移（2026年3月→8月）

フラット35（返済21〜35年・団信込）／2026年

主要銀行の10年固定金利（2026年5月→6月）

※フラット35は住宅金融支援機構の最頻金利（返済21〜35年・融資率9割以下・団信込）。銀行は各行の10年固定で、公表状況により5月・6月の数値を掲載しています。フラット35は3〜6月のわずか3か月で約1％上昇したのち、7月に4か月ぶりに低下しましたが、8月は再び上昇し、現行制度（2017年10月〜）で最も高い水準となりました。

なぜ6月は1か月で0.5％も上がったのか——そして8月の再上昇

フラット35の金利は、住宅金融支援機構が資金を集めるために発行する「機構債」の利率がもとになっており、それは長期金利（10年物国債利回り）に連動します。この長期金利が5月に急騰したことが、6月の金利を一気に押し上げました。10年物国債利回りは5月18日に2.8％まで上昇し、これは約29年半ぶりの高水準です。背景には、次の3つの要因が同時に重なりました。

① 中東情勢とインフレ再燃

2月下旬に始まったイラン戦争の影響で原油価格が高止まりし、世界的にインフレ懸念が再燃しました。米国の利下げ観測も後退し、日本の金利を押し上げる外圧となりました。

② 高市政権の大型補正予算

高市政権が3兆円超の補正予算の編成を表明。財政規律の緩みへの警戒から、投資家が求める上乗せ金利が拡大し、国債利回りを押し上げました。

③ 日銀のタカ派姿勢と国債需給の悪化

日銀は段階的に利上げを進め、6月15〜16日の金融政策決定会合では政策金利を0.75％から1.00％へ引き上げました。さらに国債の買い入れを減らす量的引き締め（QT）を進める中で、政府による国債の増発が重なり、「買い手の不在」と「増発懸念」が同時に発生。金利が上がりやすい状況になりました。

7月はいったん低下、しかし8月は過去最高へ

6月の日銀会合という大きなイベントを通過したことで長期金利の急上昇はいったん落ち着き、フラット35は7月に4か月ぶりの低下となりました。しかし、長期金利（10年物国債利回り）が7月下旬に再び2.8％前後まで上昇したことを受け、フラット35の金利のもとになる機構債（7月17日決定分）の利率が上がり、8月は3.29％へ再上昇して現行制度で最も高い水準となりました。日銀の追加利上げ観測を背景に上昇圧力は続いており、「上がり切ったから安心」と言える局面ではありません。

フラット35と「フラット50」、どちらを選ぶ？

金利が高い今こそ、商品選びの工夫が重要です。最長50年まで借りられる「フラット50」が、改めて注目されています。

• 借入期間は36〜50年。毎月の返済額をフラット35より抑えられます。
• フラット35等と併用すれば、物件価格の10割（フルローン）も可能です。
• パートや契約社員、転職・起業直後の方でも申し込みやすい間口の広さがあります。
• 将来の売却時に、買主へローン契約をそのまま引き継げる「債務引受」が可能。将来さらに金利が上がっていれば、低金利のローン枠そのものが物件の付加価値になります。

ポイントは「当初5年間 最大▲1.0％」の引下げ制度

フラット50の基準金利はフラット35より少し高め（8月で3.50％）ですが、省エネ住宅や多子世帯などの条件を満たすと、当初5年間で最大年▲1.0％の引下げが受けられます。これを使うと、当初5年間の適用金利は2.50％まで下がります。金利が高い今だからこそ、この引下げ幅が初期の返済を大きく楽にしてくれます。

変動金利は「据え置き」でも油断は禁物

一方、利用者の8割近くが選ぶ変動金利は、メガバンク5行平均で1.055％（2026年6月時点）と据え置かれてきました。固定（5行平均3.556％）との差は2.5％超と、過去にない大きさになっています。

変動金利がすぐに動かないのは、日銀の政策金利（短期）に連動するためで、長期金利がいくら上がっても、日銀が正式に利上げするまでは表面上は上がりません。ただし、その日銀は6月15〜16日の会合で政策金利を0.75％から1.00％へ実際に引き上げました。多くの銀行では変動金利の見直しが年2回のため、早ければ2026年10月の見直しでこの利上げ分が変動金利にも反映される見込みです。固定との2.5％の差は、これから変動金利が上がる「エネルギー」の大きさの裏返しでもあります。

これからどうなる？ 住宅購入を考える方へのアドバイス

専門家の間では、長期金利が3％に到達する可能性も現実味を帯びています。その場合、フラット35は3.5〜3.8％、フラット50は4％台に入る可能性があり、今の3.29％でも「まだ低かった」と振り返ることになるかもしれません。

これからの選び方のポイントを整理します。

• 将来の金利上昇を確実に避けたいなら、今の水準でも全期間固定（フラット35／50）で金利を確定させる。上昇が続く局面では、動く前に決めるという判断も選択肢になります。
• 毎月の返済に不安があれば、フラット50＋当初5年の引下げ制度で初期負担を抑える。
• あえて変動金利を選ぶなら、固定との差額を必ず貯蓄し、金利上昇に備える「自己資金バッファー」を用意する。
• 住宅ローン控除や省エネ住宅の優遇も最大限に活用する。

「金利が上がってから固定に借り換える」という従来の作戦は、もう通用しません。固定金利は変動金利よりも先に上がってしまうからです。正しい情報を押さえ、ご自身に合った戦略を立てることが、これからの資産を守る鍵になります。

住宅ローンや物件選びについてのご相談は、お気軽に当社までお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

Q. フラット35の金利は、なぜ2026年に急上昇したのですか？
A. 中東情勢を背景としたインフレ再燃、大型の補正予算、日本銀行のタカ派姿勢と国債需給の悪化などが重なり、長期金利が上昇したためです。その結果、2026年6月にフラット35の金利は初めて3％を超えました。7月はいったん3.14％へ低下しましたが、8月は3.29％へ再上昇し、現行制度で最も高い水準となっています。

Q. フラット35とフラット50は、どちらを選べばよいですか？
A. 返済期間・ご年齢・総返済額のバランスで判断します。フラット50は最長50年で毎月の返済負担を抑えられる一方、総支払利息は増えます。「毎月の負担を軽くしたいか」「総額を抑えたいか」で選びましょう（本文の比較表もご参照ください）。

Q. 変動金利なら、金利上昇の影響は受けませんか？
A. 2026年6月に日銀が政策金利を1.00％へ引き上げたため、早ければ10月の見直しで変動金利も上がる可能性があります。返済額が急に増えすぎないための「5年ルール・125％ルール」も理解したうえで、金利が上がっても返済を続けられるかを確認しておくことが大切です。

Q. 金利が上がった今、住宅の購入は待ったほうがよいですか？
A. 「待てば下がる」とは限りません。福岡は地価が高い水準を保っており、金利上昇分を考えると、待つことでかえって総支払額が増えるケースもあります。物件価格だけでなく「価格＋金利」の総支払額で判断するのがおすすめです。

Q. 福岡で住宅ローンや金利タイプの相談はできますか？
A. はい。当社は福岡市中央区を拠点に、資金計画・固定／変動の選び方・金融機関のご紹介まで無料でサポートしています。「我が家はどのローンが合う？」——お気軽にご相談ください。

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※本記事の金利等は2026年8月時点の公表値です。最新の金利は変動しますので、ご検討の際は各金融機関の最新情報をご確認ください。出典：住宅金融支援機構「フラット35」金利情報／日本銀行 ほか

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や住宅ローン・税制をふまえた購入・売却のサポートを行っています。

とくに実家を「空き家のまま」にしておくと、固定資産税や管理の負担が続くだけでなく、2024年に義務化された相続登記、そして2026年4月から始まった住所変更登記の義務化など、手続き面のリスクも年々大きくなっています。

この記事では、お盆に家族で話しておきたい「実家の将来」と、空き家にしないための生前の備えを、福岡で実家を持つ方・受け継ぐ方に向けて、最新の制度をふまえてわかりやすく整理します。

執筆：西 俊之（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. なぜ「お盆」に実家の将来を話すのがよいのか

実家の話は、電話やLINEでは伝わりにくく、後回しになりがちです。だからこそ、家族が実際に集まるお盆は、将来の方針をすり合わせる数少ないチャンスです。話しておきたいのは、次のようなことです。

• 誰が実家を継ぐのか（住む・貸す・売る、それとも当面そのまま？）
• 名義と権利関係（今の名義は誰か、住宅ローンや共有者はいるか）
• 親の希望（残したいのか、負担をかけたくないのか）
• お金の備え（相続税・維持費の見通し、生前贈与を使うか）

「まだ元気だから」と先延ばしにするほど、判断も手続きも難しくなります。元気なうちに方針を共有しておくこと自体が、最大の生前の備えです。

2. 放置が危険な理由｜2024年・2026年の登記義務化

「とりあえず名義はそのまま」——これが、いま最もリスクの高い選択になりました。相続に関わる登記が、この数年で相次いで義務化されているためです。

相続登記の義務化（2024年4月〜）

これまで任意だった相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。ポイントは次のとおりです。

• 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する
• 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性がある
• 2024年4月より前に発生した過去の相続も対象（2027年3月31日まで、または知った日から3年のいずれか遅い日まで）

遺産分割がまとまらないときは、「私が相続人です」と申し出る相続人申告登記という簡易な手続きで、ひとまず義務を果たすこともできます。実務上は福岡法務局で、司法書士に依頼して進めるのが一般的です。

住所変更登記も義務化（2026年4月〜）

さらに2026年（令和8年）4月1日からは、登記名義人の住所・氏名の変更登記も義務化されました。実家を継いだ後の引っ越しなどで見落としやすいポイントです。

• 住所や氏名が変わったら、変更日から2年以内に登記を申請する
• 正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料が科される可能性がある
• 施行前（2026年3月31日まで）の未登記分も対象だが、2028年3月31日までに登記すれば過料は科されない猶予がある

あらかじめ簡単な手続き（スマート変更登記）をしておけば、以後は法務局側で住所変更登記が行われ、自分で申請しなくても義務違反に問われなくなる仕組みも用意されています。

3. 「空き家にしない」ための3つの方針

実家をどうするかは、大きく「住む・貸す・売る」の3つに整理できます。決めきれずに空き家のまま放置するのが、いちばん税と管理の負担が重くなります。

• 住む・使う：子世帯が住む、二拠点で使うなど。ただし維持費と将来の相続まで見据えて。
• 貸す：賃貸で活用すれば収入になるが、リフォーム費用や管理の手間がかかる。
• 売る：使う予定がないなら、傷む前・特例が使えるうちの売却が有力。福岡は中央区を中心に需要も底堅い。

放置がなぜ危険かというと、管理が行き届かない空き家は「管理不全空家」に指定されるおそれがあるからです。2023年施行の改正空家法により、指定されて改善されないと住宅用地の固定資産税の軽減（最大6分の1）が外れ、税負担が最大で約6倍になることがあります。さらに危険な状態が続けば「特定空家」に格上げされ、行政代執行（強制解体）の対象にもなり得ます。

4. 生前にできるお金の備え｜贈与と売却の特例

「実家の将来」を考えるうえで、税金の備えも欠かせません。生前・相続後それぞれで使える主な制度を押さえておきましょう。

① 生前贈与を計画的に使う

親が元気なうちにできる対策が生前贈与です。暦年課税では年110万円まで贈与税がかからない枠がありますが、2024年からは相続開始前に加算される期間が3年から7年へ段階的に延長された点に注意が必要です。一方、相続時精算課税を選ぶと、2024年から新たに年110万円の基礎控除が使えるようになり、選択肢が広がりました。どちらが有利かは家族構成や資産額によって変わるため、税理士への相談がおすすめです。

② 相続後に売るなら「3年」の特例を意識

相続した実家を売って利益（譲渡益）が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。ただし、亡くなった方が一人で住んでいた家（とその敷地）を相続して売る場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「相続空き家の特別控除」が使える可能性があります。主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること（旧耐震基準）
• マンションなどの区分所有建物でないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下で、耐震リフォームか取壊し（更地）をすること

なお、2024年以降の売却で相続人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円になります。いずれにせよ「3年」という期限があるため、空き家のまま時間が経つと使えなくなる点に注意しましょう。

5. 福岡で実家の将来に備える3つのポイント

1. 名義と権利を今すぐ確認する。相続登記（3年）も住所変更登記（2年）も義務化されました。まずは今の名義と住所が正しいか点検を。
2. 「住む・貸す・売る」を早めに決める。方針が決まらない“空き家放置”が、税・管理・トラブルの温床です。
3. お金の備えは専門家と。生前贈与も売却の特例も、期限と要件が細かく、判断を誤ると損をします。司法書士・税理士と連携して進めましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 親が元気なうちから、実家の相続の話をしてもよいのでしょうか？
A. むしろ元気なうちに話すのが理想です。親の希望を確認でき、生前贈与や遺言など元気なうちしか使えない選択肢も検討できます。お盆など家族が集まる機会がおすすめです。

Q. 相続登記をしないと罰則がありますか？
A. 2024年4月から義務化されました。取得を知った日から3年以内に申請せず、正当な理由もない場合は10万円以下の過料の対象です。2024年より前の過去の相続も対象になります。

Q. 2026年から始まった住所変更登記の義務化とは何ですか？
A. 登記名義人の住所・氏名が変わったら、変更日から2年以内に登記を申請する義務です。怠ると5万円以下の過料の対象になります。施行前の変更分も、2028年3月31日までに登記すれば過料は科されません。

Q. 空き家のまま置いておくと、税金は上がりますか？
A. 管理が不十分で「管理不全空家」や「特定空家」に指定されると、住宅用地の固定資産税の軽減が外れ、税負担が最大で約6倍になることがあります。早めの活用・売却の判断が大切です。

Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①現在の名義・住所・権利関係の確認 → ②「住む・貸す・売る」の方針を家族で共有 → ③無料査定で価格と特例の概算を把握、の順がおすすめです。当社では査定から司法書士・税理士のご紹介までサポートします。

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まとめ

実家の将来は、「元気なうちに、家族で方針を決めておく」ことがなによりの備えです。相続登記（2024年〜）に加え、2026年4月からは住所変更登記も義務化され、放置のリスクは確実に高まっています。空き家にしないためにも、「住む・貸す・売る」を早めに選び、生前贈与や売却の特例といったお金の備えも合わせて考えておきましょう。

当社は福岡市中央区を拠点に、相続・空き家に関わる不動産のご相談を数多くサポートしてきました。「実家をどうすればいい？」「うちは特例が使える？」——名義や税金のご不安も含め、無料査定・無料相談で承ります。提携の司法書士・税理士のご紹介も可能です。お盆に出た家族の話を、次の一歩につなげるお手伝いをいたします。

※本記事は2026年7月時点の制度をもとにした一般的な解説です。実際の適用可否や税額は個別の事情により異なります。具体的な判断は司法書士・税理士・税務署にご確認ください。出典：法務省「相続登記の申請義務化」・法務省「住所等変更登記の義務化」／国税庁タックスアンサー No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）／国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。

実際、長期固定の代表格である【フラット35】は2026年7月時点で年3.14％と、3％台での高止まりが続いています。一方で日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％へ引き上げ、これまで低さが魅力だった変動金利も、いよいよ上昇局面に入りつつあります。

この記事では、2026年後半に住宅ローンを組む方に向けて、固定金利と変動金利の仕組み・最新の水準・選び方の考え方を、福岡の実務目線で整理します。数字はあくまで判断材料。ご自身の家計にどう当てはめるかまで、一緒に考えていきましょう。

執筆：五十嵐 勇（宅地建物取引士・株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. まず整理｜固定金利と変動金利は「何が」違うのか

住宅ローンの金利タイプは、大きく「全期間固定金利」「変動金利」「固定期間選択型（10年固定など）」の3つに分かれます。よく比較されるのは、その両端にある全期間固定（フラット35が代表）と変動金利です。

• 全期間固定金利（例：フラット35）：借入時の金利が完済まで変わらない。返済額が最後まで確定するので家計の見通しが立てやすい。半面、変動より当初の金利は高め。
• 変動金利：当初の金利が最も低い。ただし金利は年2回（原則4月・10月）見直しされ、将来の返済額が読みにくい。金利上昇のリスクを借り手が負う。
• 固定期間選択型：「当初10年だけ固定」など。固定期間終了後は原則変動に移行する。

変動金利は、多くの銀行が「短期プライムレート（短プラ）」という指標を基準に決めています。日銀が政策金利を上げると短プラも上がりやすく、時間差で変動金利に波及する——という関係を押さえておくと、ニュースの読み方が変わります。

2. 2026年の最新状況｜固定は3％台、変動も「上昇局面」へ

フラット35（固定）は高止まり

【フラット35】（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の最も多い金利は、2026年7月時点で年3.14％。前月（6月）の3.21％からはわずかに下がったものの、2026年1月の2.08％からは半年で約1％上昇しており、依然として3％台の高い水準です。返済期間20年以下の【フラット20】は2.49％となっています。

変動金利は日銀の利上げで上昇局面に

変動金利側の環境も変わりました。日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を1.0％程度へ引き上げました。これは約31年ぶりの水準です。これを受けて大手銀行は短期プライムレートを引き上げており、多くの銀行で変動金利は2026年10月ごろの見直しから順次引き上げられ、返済額への反映は早い方で2027年初め頃と見込まれています。

下の図は、フラット35（固定）の2026年の推移と、変動金利がこれから上昇局面に入る構図をまとめたものです。

ポイントは、「固定はすでに上がりきった高値圏」「変動はこれから上がり始める局面」という、両者の位置づけの違いです。単純な数字の大小だけでなく、この方向感の違いをふまえて選ぶことが大切になります。

3. どう選ぶ？｜2026年後半の判断軸4つ

「結局どちらが得か」は、その方の家計・年齢・借入額・リスク許容度で変わります。断定はできませんが、次の4つの軸で整理すると考えやすくなります。

• ① 返済額が上がると家計が苦しいか：教育費のピークが重なる、共働きで一方が休職の可能性があるなど、返済額を確定させたい事情が強いなら固定寄りが安心です。
• ② 金利上昇に耐える余力があるか：繰上返済に回せる貯蓄があり、将来金利が1〜2％上がっても対応できるなら、当初の低さを活かす変動も選択肢です。
• ③ 借入額と返済期間：借入額が大きく期間が長いほど、金利変動の影響は大きくなります。長期・多額なら固定の安心感が効きます。
• ④ 併用（ミックス）という手も：借入の一部を固定、一部を変動にする「ミックスローン」で、リスクを分散する方法もあります。

なお、金利タイプにかかわらず、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使えるかどうかも総返済負担に影響します。適用要件や控除額は年によって見直されるため、最新の内容は国税庁や税務署でご確認ください。

4. 福岡で住宅ローンを組むときの3つの実務ポイント

1. 「表面金利」だけで比べない。保証料・事務手数料・団信（団体信用生命保険）の内容まで含めた総支払額で比較しましょう。ネット銀行と地元金融機関では、手数料体系や審査の考え方が異なります。
2. 変動を選ぶなら「上がったとき」を試算しておく。金利が1％・2％上がった場合の返済額を先に計算し、その水準でも払えるかを確認してから決めると安心です。
3. 審査は早めに動く。金利は毎月動きます。物件が決まってから慌てないよう、事前審査で借入可能額と金利の目安を早めに把握しておきましょう。福岡市内の物件は動きが速く、段取りが結果を左右します。

よくある質問（FAQ）

Q. 2026年後半は、固定と変動どちらが有利ですか？
A. 一概には言えません。固定（フラット35）は3％台とすでに高い水準、変動はこれから上昇局面に入る見込みです。返済額を確定させたい方は固定、当初負担を抑えつつ上昇に備えられる方は変動、と家計の事情で判断が分かれます。

Q. いま変動金利で借りたら、すぐ返済額が上がりますか？
A. 多くの銀行は原則4月・10月に金利を見直し、返済額への反映には時間差があります。2026年6月の利上げ分は、2026年10月ごろの見直しから順次反映される見込みです。ただし今後の追加利上げ次第でさらに動く可能性があります。

Q. フラット35の金利は今後下がりますか？
A. フラット35は長期金利に連動して毎月変わります。2026年7月は前月から微減しましたが、先行きは経済情勢次第で、上下いずれの可能性もあります。将来の金利を断定することはできません。

Q. 固定と変動を組み合わせることはできますか？
A. できます。借入の一部を固定、一部を変動にする「ミックスローン」を扱う金融機関があります。金利上昇リスクを一定程度抑えつつ、当初負担も軽くできるのが利点です。

Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①毎月いくらまでなら無理なく返せるかを把握 → ②固定・変動それぞれで返済額を試算 → ③事前審査で金利と借入可能額の目安を確認、の順がおすすめです。当社では資金計画のご相談から金融機関のご紹介までサポートします。

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まとめ

2026年後半の住宅ローンは、固定（フラット35）が3％台で高止まり、変動も日銀の利上げで上昇局面へという、これまでと前提が変わった局面にあります。大切なのは金利の数字の大小だけで決めないこと。「返済額を確定させたいか」「上昇に耐える余力があるか」を軸に、ご自身の家計に落とし込んで選ぶことが失敗しないコツです。

当社は福岡市中央区を拠点に、住宅ローンの資金計画から金融機関のご紹介まで数多くサポートしてきました。「うちは固定と変動どちらが合う？」「毎月いくらまでなら安心？」——金利タイプ選びのご不安も含め、無料相談で承ります。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年7月時点の公表情報をもとにした一般的な解説です。金利は毎月変動し、実際の適用金利・返済額は金融機関や条件により異なります。金利タイプの選択や住宅ローン控除の適用可否など、具体的な判断はファイナンシャルプランナー・金融機関・税務署にご確認ください。出典：住宅金融支援機構【フラット35】借入金利情報（2026年7月）／日本銀行「金融政策に関する決定事項等」（2026年6月 政策金利1.0％）

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や住宅ローン・税制をふまえた購入・売却のサポートを行っています。

2026年（令和8年）7月1日に国税庁が公表した今年分の路線価では、福岡県は前年比4.2％の上昇。地価の上昇そのものは続いていますが、伸び率は5年ぶりに縮小しました。相場が「上がり続ける」前提で高値の査定をうのみにすると、いつまでも売れず、結局は値下げ——ということにもなりかねません。

この記事では、不動産の査定額の正しい見方と、高い数字に飛びつく前に確認したい3つのポイントを、福岡で家を売る方向けに整理します。公的データで相場を裏取りする方法もあわせて紹介します。

執筆：南 裕（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. そもそも「査定額」とは何か——売れる価格の保証ではない

不動産会社が出す査定額は、「おおむね3か月程度で売れると見込まれる価格」の目安です。あくまで会社ごとの予測であり、その金額で必ず売れることを保証するものではありません。ここを取り違えると、「高い査定＝高く売れる」と勘違いしてしまいます。

机上査定と訪問査定の違い

査定には大きく2種類あります。目的に応じて使い分けましょう。

• 机上査定（簡易査定）：現地を見ず、立地・面積・築年数などのデータと過去の成約事例から概算を出す方法。手軽で早い反面、精度は粗めです。
• 訪問査定：担当者が実際に物件を見て、日当たり・室内の状態・境界・周辺環境などの個別要素まで加味する方法。1〜2時間ほどかかりますが精度が高く、売り出し価格は通常この訪問査定をベースに決めます。

まずは机上査定で複数社の目安を知り、絞り込んだうえで訪問査定に進むのが効率的です。

2. 高い数字に飛びつく前の「3つの確認」

査定額を比べるときは、金額の高さそのものより「その価格の根拠」と「相場との整合」を見ることが大切です。次の3点を必ず確認しましょう。

確認① その査定額の「根拠」を説明できるか

信頼できる会社は、「なぜその価格になるのか」を具体的に説明できます。近隣の成約事例、坪単価や㎡単価、駅距離や築年数による補正など、数字の裏づけを示せるかがポイントです。逆に、根拠の説明があいまいなまま高い金額だけを提示する会社には注意が必要です。

確認② 公的データで相場を「裏取り」する

会社の査定額だけを鵜のみにせず、自分でも公的データで相場感をつかむと、極端に高い・低い査定を見抜けます。福岡で使える主な無料の一次情報は次のとおりです。

• 国税庁の路線価：毎年7月に公表。土地のおおよその評価水準がわかります（2026年分の福岡県は前年比4.2％上昇）。
• 国土交通省「不動産価格指数」：全国・地域別の価格の動き（上昇か下落か）を毎月確認できます。
• レインズの成約価格（不動産情報ライブラリ）：実際に「売れた」価格を、地域・種別で調べられます。売り出し価格ではなく成約価格を見るのがコツです。

これらで把握した想定相場帯から大きく上振れした査定額は、その根拠を特にしっかり確認しましょう。

確認③ 「売り出せる価格」と「売れる価格」を区別する

媒介契約を取りたいために、あえて相場より高い査定額を提示するケースもあります。高く売り出しても、反響が乏しければ結局は値下げとなり、販売期間が長引くほど「売れ残り感」が出て、かえって安くなることもあります。高い査定額は「上限の可能性」であって「約束」ではない、と冷静に受け止めましょう。

3. 福岡で査定を依頼するときの進め方

納得のいく価格で売るために、次の手順をおすすめします。

• 複数社に査定を依頼する：1社だけでは高いか安いか判断できません。2〜3社を比較しましょう。
• 金額より「根拠」と「担当者の対応」を見る：販売戦略や周辺相場の説明が具体的な会社を選びます。
• 媒介契約の種類を理解する：専属専任・専任・一般の違いや、レインズ登録・報告義務を確認しましょう。
• 地域に強い会社を選ぶ：福岡市中央区など、そのエリアの取引実績が豊富な会社は相場観が正確です。

よくある質問（FAQ）

Q. いちばん高い査定額を出した会社に任せれば得ですか？
A. 必ずしもそうとは限りません。査定額は「売れる予測価格」であって保証ではなく、根拠のない高値は結局値下げにつながることもあります。金額の高さより、価格の根拠と販売力で選びましょう。

Q. 机上査定と訪問査定、どちらを頼めばよいですか？
A. まず机上査定で複数社の目安を把握し、依頼先を絞ってから訪問査定に進むのが効率的です。実際の売り出し価格は、個別事情まで見る訪問査定をもとに決めます。

Q. 自分で相場を調べる方法はありますか？
A. 国税庁の路線価、国土交通省の不動産価格指数、レインズの成約価格（不動産情報ライブラリ）などが無料で使えます。特に「成約価格」は実際に売れた金額なので参考になります。

Q. 査定は無料ですか？費用はかかりますか？
A. 一般的な売却査定は無料の会社がほとんどです。当社でも無料で承っています。ただし相続税申告など特定目的の不動産鑑定は有料の鑑定士による評価が必要になる場合があります。

Q. 査定を頼むと必ず売らないといけませんか？
A. いいえ。査定はあくまで価格の目安を知るためのもので、その後に売る・売らないは自由です。まずは相場を知るところから始めて問題ありません。

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• 【2026年後半】福岡の不動産は売り時？買い時？金利1％時代の見極め方

まとめ

査定額は会社ごとに差が出るのが当たり前で、いちばん高い数字が、いちばん高く売れる保証ではありません。大切なのは、①その査定額の根拠を確認し、②路線価・不動産価格指数・レインズ成約価格などの公的データで相場を裏取りし、③「売り出せる価格」と「売れる価格」を区別すること。2026年の福岡は地価の上昇が続く一方で伸びは緩やかになりつつあり、根拠のある適正価格での売り出しがこれまで以上に重要です。

当社は福岡市中央区を拠点に、地域の相場と成約データをふまえた売却サポートを行っています。「この査定額は妥当？」「いくらで、いつ頃売れそう？」——複数社の査定を比べる際のセカンドオピニオンとしても、無料査定・無料相談で承ります。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年7月時点の公表情報をもとにした一般的な解説です。実際の査定額・売却価格・税額は個別の物件や事情により異なります。具体的な判断は不動産会社・税理士・税務署等にご確認ください。出典：国税庁 財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）（2026年分路線価・2026年7月1日公表）／国土交通省 不動産価格指数／国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産価格・成約価格情報）

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。

一方で、はじめて中古住宅を買う方にとっては、「内見のあと、どんな順番で話が進むの？」「新築と何が違うの？」という不安がつきものです。中古ならではの確認ポイント（建物の状態・保険・築年数）を知らないまま契約に進むと、あとで後悔することもあります。

この記事では、はじめての中古住宅購入を「内見から引渡しまで」の流れで整理し、あわせて2026年（令和8年）に拡充された住宅ローン控除など、いま知っておきたいお金の話まで、福岡で買う方向けにわかりやすく解説します。

執筆：高橋 美咲（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 中古住宅購入の全体像（内見から引渡しまでの6ステップ）

中古住宅の購入は、大きく次の6つのステップで進みます。気に入った物件が見つかってから引渡しまで、おおむね1〜3か月が目安です。まずは全体の流れをつかんでおきましょう。

• STEP1　内見・物件比較：気になる物件を実際に見て、日当たり・周辺環境・管理状態を確認する
• STEP2　購入申込：買いたい物件が決まったら「購入申込書（買付証明書）」を出し、価格や条件を交渉する
• STEP3　住宅ローン事前審査：申込と並行して、借りられる金額の目安を金融機関で確認する
• STEP4　重要事項説明・売買契約：宅地建物取引士から物件の説明を受け、手付金を払って契約を結ぶ
• STEP5　住宅ローン本審査・契約：本審査を通し、金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ
• STEP6　残金決済・引渡し：残代金を支払い、鍵と所有権（登記）を受け取る

2. STEP1〜2：内見と購入申込のポイント

中古住宅は「現物」を見て選べるのが最大の強みです。図面だけではわからない部分こそ、内見でしっかり確認しましょう。

内見でチェックしたいところ

• 日当たり・風通し・眺望：時間帯によって印象が変わるため、可能なら平日と休日など複数回見るのが理想です。
• 水回りと設備の状態：キッチン・浴室・給湯器などは交換費用が大きいので要チェック。
• 共用部・管理状態（マンション）：エントランスやゴミ置き場、掲示板の様子で「管理の質」が見えてきます。
• 周辺環境：駅・スーパー・学校までの距離、夜間の雰囲気、ハザードマップの確認も忘れずに。

買いたい物件が決まったら、「購入申込書（買付証明書）」を提出します。これは「この価格・条件で買いたい」という意思表示で、値引き交渉や引渡し時期の希望を伝える出発点になります。人気物件は早い者勝ちになりやすいので、資金計画をある程度固めてから動くとスムーズです。

3. STEP4：重要事項説明と売買契約の注意点

条件がまとまったら、いよいよ売買契約です。契約の前には、宅地建物取引士（宅建士）から「重要事項説明」を必ず受けます。物件の権利関係、法令上の制限、マンションなら管理費・修繕積立金の額や滞納の有無など、大切な情報が説明されます。わからない点はその場で質問し、納得してから署名・押印しましょう。

• 手付金：契約時に売買代金の5〜10%程度を支払うのが一般的です。買主の都合で解約する場合、手付金は戻りません。
• 住宅ローン特約：万一ローン審査に通らなかったときに、契約を白紙解除できる特約です。付いているか必ず確認を。
• 契約不適合責任：引渡し後に見つかった不具合について、売主がどこまで責任を負うか（期間・範囲）を契約書で確認します。

4. STEP後半：中古ならではの「建物チェック」と保険

新築と違い、中古住宅は建物の劣化や見えない不具合が心配です。そこで役立つのがホームインスペクションと既存住宅売買瑕疵（かし）保険です。

ホームインスペクション（住宅診断）

専門家が建物の劣化状況や不具合の有無を調べるサービスです。実施するなら「購入申込のあと〜売買契約の前」がベストタイミング。費用の目安はマンションでおおむね5万円前後、戸建てで床下・屋根裏まで調べると6〜12万円程度です。事前に状態を知っておくと、安心して契約に進めます。

既存住宅売買瑕疵保険

引渡し後に雨漏りや構造上の欠陥など重大な不具合が見つかった場合に、補修費用を補償してくれる保険です。中古売買では加入は任意ですが、加入すると住宅ローン控除の対象になりやすくなるなど、税制面のメリットにつながることもあります（次章参照）。

5. 【2026年最新】中古住宅の住宅ローン控除が拡充されました

お金の面で見逃せないのが、2026年（令和8年）の税制改正で中古住宅の住宅ローン控除が手厚くなったことです。住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%がその年の所得税（一部は住民税）から差し引かれる制度です。

• 省エネ性能の高い中古住宅（認定長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅）は、借入限度額が3,500万円に引き上げられ、控除期間も13年（新築と同じ）に延びました。
• 子育て世帯・若者夫婦世帯には、さらに借入限度額の上乗せ措置が設けられています。
• 省エネ基準に満たない「その他の住宅」は、借入限度額2,000万円・控除期間10年です。
• 床面積要件が緩和され、新築と同じ40㎡以上が対象になりました。

中古住宅で控除を受ける前提として、「昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準）」であることが基本要件です。それより古い家でも、耐震基準適合証明などがあれば対象になる場合があります。対象となる入居時期は令和8年1月1日〜令和12年12月31日です。

どの区分に当てはまるか、上乗せ額はいくらかは、物件や世帯によって異なります。省エネ性能の証明書類が必要になることも多いため、購入前に不動産会社・金融機関・税務署へ確認しておくと安心です。

6. 福岡で中古住宅を買うときの3つの注意点

1. 相場を知ってから交渉する。福岡市の中古マンション価格は上昇傾向が続いており、中央区など再開発が進むエリアは特に強含みです。近隣の成約事例と比べ、価格が妥当かを確かめましょう。
2. ランニングコストを見込む。マンションは管理費・修繕積立金、戸建ては将来の修繕費がかかります。ローン返済額だけで判断しないことが大切です。
3. ハザード・エリア特性を確認する。福岡は都市部でも浸水想定区域があります。ハザードマップと周辺環境をあわせてチェックしましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 中古住宅を買うのに、内見から引渡しまでどのくらいかかりますか？
A. 物件やローン審査の進み方にもよりますが、購入申込から引渡しまでおおむね1〜3か月が目安です。住宅ローンを使う場合は、事前審査・本審査の期間も見込んでおきましょう。

Q. 築年数が古い中古でも住宅ローン控除は使えますか？
A. 基本は「昭和57年（1982年）以降の建築（新耐震基準）」が要件です。それより古い場合でも、耐震基準適合証明書などがあれば対象になることがあります。適用可否は個別確認が必要です。

Q. ホームインスペクションは必ずやるべきですか？
A. 義務ではありませんが、建物の状態を事前に把握でき、安心して契約に進めるため、はじめての中古購入では特におすすめです。実施は「申込後〜契約前」が適したタイミングです。

Q. 手付金は戻ってきますか？
A. 契約が無事に成立して決済まで進めば、手付金は売買代金の一部に充当されます。ただし、買主の自己都合で解約する場合は戻りません。住宅ローン特約による白紙解除の場合は返還されます。

Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①資金計画（自己資金＋借入可能額）の把握 → ②エリア・条件の絞り込み → ③内見、という順番がおすすめです。当社では資金計画のご相談から物件探し、住宅ローンのご紹介までサポートします。

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まとめ

はじめての中古住宅購入は、「内見 → 購入申込 → 事前審査 → 重要事項説明・契約 → 本審査 → 残金決済・引渡し」という流れで進みます。新築と違うのは、建物の状態を自分の目とインスペクションで確かめられる点。ホームインスペクションや既存住宅売買瑕疵保険を上手に使えば、中古でも安心して住み始められます。

さらに2026年（令和8年）は、中古住宅の住宅ローン控除が拡充され、省エネ性能の高い住まいなら借入限度額3,500万円・控除13年と、購入を後押しする追い風が吹いています。「中古も候補に入れてみたい」「福岡でいい物件を見つけたい」——そんな方は、当社（福岡市中央区拠点）の無料相談をご利用ください。物件探しから資金計画、住宅ローンのご紹介まで、はじめての方に寄り添ってサポートします。

※本記事は2026年7月時点の制度をもとにした一般的な解説です。住宅ローン控除の借入限度額・上乗せ額・適用要件は住宅の性能や世帯の状況により異なり、証明書類が必要な場合があります。具体的な適用可否や税額は、不動産会社・金融機関・税理士・税務署にご確認ください。出典：国土交通省 「住宅ローン減税」／国税庁タックスアンサー No.1211-3（中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合）

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。

とはいえ、相続した家は「亡くなった方の名義のまま」では売れません。名義変更（相続登記）から売却、そして税金の手続きまで、いくつかのステップを順番に踏む必要があります。

この記事では、相続した実家を売るまでの全体像と、知らないと損をする2つの税の特例を、福岡で売る方向けにわかりやすく整理します。

執筆：西 俊之（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 相続した実家を売るまでの全体像（4ステップ）

相続した不動産の売却は、大きく次の4つのステップで進みます。いきなり不動産会社に行くのではなく、まず「誰が相続するか」と「名義変更」を済ませるのが出発点です。

• STEP1　遺産分割：相続人を確定し、誰がその家を相続するかを話し合いで決める
• STEP2　相続登記（名義変更）：法務局で家の名義を相続人へ変更する（2024年から義務）
• STEP3　売却：査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 売買契約 → 引渡し
• STEP4　確定申告：売却した翌年に申告し、特例で税金を抑える

2. STEP1〜2：売る前に「名義変更（相続登記）」は必須

不動産は、亡くなった方（被相続人）の名義のままでは売却できません。買主への所有権移転ができないためです。そこで、相続人の名義に変える「相続登記」が売却の前提になります。

2024年4月から、相続登記は「義務」になりました

これまで相続登記は任意でしたが、2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。ポイントは次の3つです。

• 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する
• 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性がある
• 2024年4月より前に発生した過去の相続も対象（2027年3月31日まで、または知った日から3年のいずれか遅い日まで）

遺産分割がまとまらないなどの事情があるときは、「私が相続人です」と申し出る相続人申告登記という簡易な手続きで、ひとまず義務を果たすこともできます。手続きは福岡法務局で行い、実務上は司法書士に依頼するのが一般的です。

3. STEP3：売却の進め方（査定〜引渡し）

名義変更が済んだら、いよいよ売却です。基本の流れは通常の不動産売却と同じで、査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 売買契約 → 引渡しと進みます。ただし、相続した実家ならではの注意点があります。

• 相続人が複数いる場合：共有名義のままだと、売却に全員の合意が必要です。遺産分割で代表者の単独名義にしておくと手続きがスムーズです。
• 家財（残置物）の片付け：仏壇や家具などの整理に時間がかかることも。早めの着手がおすすめです。
• 古家をどうするか：「古家付き土地」として売るか、解体して「更地」で売るかで、価格や税の特例の扱いが変わります。
• 境界の確認：古い実家は境界が不明確なことがあり、測量が必要になる場合があります。

4. STEP4：税金——「3年以内の売却」で使える2つの特例

相続した家を売って利益（譲渡益）が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。ただし、相続した実家には「3年」をキーワードにした2つの大きな特例があり、使えるかどうかで税額が大きく変わります。

① 相続空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が一人で住んでいた家（とその敷地）を相続して売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること（旧耐震基準）
• マンションなどの区分所有建物でないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売る際に一定の耐震リフォームをするか、家を取り壊して更地にすること
• 相続後、その家を貸したり事業に使ったりしていないこと

この特例は2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。なお、2024年以降の売却で相続人が3人以上いる場合は、控除額が2,000万円になります。

② 取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続開始から3年10か月以内にその不動産を売ると、納めた相続税の一部を「取得費」に加算できます。取得費が増えれば譲渡益が減り、譲渡所得税が軽くなる仕組みです。相続税を払った方にとって有効な節税策です。

いずれの特例も「3年（10か月）」という期限が共通しているのが大きなポイント。空き家にしたまま時間が経つと、これらの特例が使えなくなってしまいます。「いつか売る」なら、早めの判断が節税につながります。

5. 福岡で相続した実家を売るときの3つの注意点

1. 「3年」の期限を常に意識する。相続登記（3年）、空き家3,000万円控除・取得費加算（3年〜3年10か月）と、相続は期限の連続です。逆算して動きましょう。
2. 相続人全員の足並みをそろえる。共有のまま放置すると、世代が進むほど権利者が増え、売るのが難しくなります。
3. 空き家の維持コストとリスク。管理が不十分で「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地の軽減（最大6分の1）が外れ、税負担が一気に増えることもあります。

よくある質問（FAQ）

Q. 親名義のままでも売れますか？
A. 売れません。相続登記で相続人の名義に変更してからでないと、売買契約・引渡しができません。まずは名義変更が第一歩です。

Q. 相続登記をしないと罰則がありますか？
A. 2024年4月から義務化されました。取得を知った日から3年以内に申請せず、正当な理由もない場合は10万円以下の過料の対象になります。過去の相続も対象です。

Q. 空き家の3,000万円控除は、うちの実家でも使えますか？
A. 「1981年5月31日以前の建築」「区分所有でない」「相続開始から3年経過日の年末までに売却」「売却代金1億円以下」「耐震リフォームか取壊し」などの要件があります。該当するかは個別の確認が必要です。

Q. 兄弟で相続しました。売るには全員の同意が必要ですか？
A. 共有名義のままなら、売却には共有者全員の合意が必要です。遺産分割で代表者の単独名義にしておくと、その後の売却がスムーズになります。

Q. まず何から始めればよいですか？
A. ①相続人と遺産分割の確認 → ②相続登記 → ③無料査定で価格と特例の概算を知る、という順番がおすすめです。当社では査定から司法書士・税理士のご紹介までサポートします。

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まとめ

相続した実家の売却は、「遺産分割 → 相続登記 → 売却 → 確定申告」の順に進めます。カギを握るのは「3年」という期限。相続登記の義務も、税金を抑える2つの特例も、いずれも期限があるため、早めに動くほど選択肢が広がり、節税にもつながります。

当社は福岡市中央区を拠点に、相続した不動産の売却を数多くサポートしてきました。「実家をどう売ればいい？」「うちは特例が使える？」——名義変更や税金のご不安も含め、無料査定・無料相談で承ります。提携の司法書士・税理士のご紹介も可能です。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年6月時点の制度をもとにした一般的な解説です。実際の適用可否や税額は個別の事情により異なります。具体的な判断は司法書士・税理士・税務署にご確認ください。出典：国税庁タックスアンサー No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）・No.3267（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）／法務省「相続登記の申請義務化」

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。

結論からお伝えすると、マイホームの売却なら「3,000万円特別控除」によって、多くのケースで税金がかからないのが実情です。ただし、知らずに手続きを忘れると損をすることも。この記事では、福岡で不動産を売る方が押さえておくべき税金の基本と特例を、わかりやすく整理します。

執筆：南 裕（株式会社アイマ 福岡支店）／監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇

1. 不動産を売ったときにかかる税金

売却で利益（譲渡益）が出たとき、その利益に対してかかるのが譲渡所得税・住民税（復興特別所得税を含む）です。利益が出ていなければ、原則これらの税金はかかりません。

このほか、売買契約書に貼る印紙税、住宅ローンが残っていた場合の抵当権抹消にかかる登録免許税などがあります。

2. 税額の決まり方（譲渡所得の計算）

税金の対象になる「譲渡所得」は、次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：購入時の価格や仲介手数料など（建物は減価償却を考慮）
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、印紙代など

税率は所有期間で変わります。

• 長期譲渡所得（売った年の1月1日時点で所有5年超）：約20.315%
• 短期譲渡所得（同5年以下）：約39.63%

長期と短期で税率が約2倍違うため、「いつ売るか」も大切なポイントです。

3.【最重要】マイホームなら「3,000万円特別控除」

自分が住んでいた家（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるのがこの特例です。所有期間の長短に関係なく使えます。

つまり、譲渡益が3,000万円以内なら、譲渡所得は0円＝税金もかからないことになります。福岡は地価が上昇しており売却益が出やすい一方、多くのマイホームはこの控除でカバーできます。

主な適用条件

• 自分が住んでいた家であること（住まなくなった場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却）
• 親子や夫婦など特別な関係者への売却でないこと
• 前年・前々年に、この特例や買い替え特例などを受けていないこと

4. 所有10年超なら「軽減税率の特例」も

住んでいたマイホームを所有期間10年超で売った場合、3,000万円控除を使ってもなお利益が残るときは、その部分の税率がさらに下がります（課税譲渡所得6,000万円以下の部分は約14.21%）。3,000万円控除と併用できるのが大きなメリットです。

5. 福岡で売る方へ：3つの注意点

1. 特例を使うには確定申告が必須。税金が0円になる場合でも、控除を受けるには売却の翌年に確定申告が必要です。
2. 「住まなくなって3年」の期限に注意。空き家にしている実家などは、期限を過ぎると控除が使えなくなります。
3. 取得費が分かる書類を残す。購入時の契約書がないと取得費が概算（売却価格の5%）扱いとなり、税額が膨らむことがあります。

よくある質問（FAQ）

Q. 3,000万円特別控除は誰でも使えますか？
A. 自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）の売却が対象です。投資用物件や別荘には使えません。住まなくなった場合も、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば対象になります。

Q. 税金が0円でも確定申告は必要ですか？
A. はい、必要です。控除で税額が0円になる場合でも、売却した翌年に確定申告をしないと特例が適用されません。

Q. 親子や夫婦の間で売却しても控除は使えますか？
A. 使えません。配偶者・親子など特別な関係者への売却は対象外です。

Q. 購入時の契約書がなく、取得費が分かりません。
A. その場合は売却価格の5%を概算取得費として計算できますが、税額が高くなりがちです。まずは購入時の契約書・領収書を探すことをおすすめします。

Q. 福岡で売却を考えています。まず何をすべきですか？
A. まずは「今いくらで売れるか」を知ることが第一歩です。当社の無料査定で、相場と税金の概算をあわせてご確認いただけます。

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まとめ

マイホームの売却は、3,000万円特別控除によって多くの場合で税負担を大きく抑えられます。ただし「期限」「確定申告」「書類」を押さえておくことが、損をしないカギです。

当社は福岡市中央区を拠点に、売却のご相談から税金の概算試算、信頼できる税理士のご紹介までサポートしています。「うちはいくらで売れて、税金はどのくらい？」——無料査定・無料相談で承ります。お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年6月時点の制度をもとにした一般的な解説です。実際の税額や適用の可否は個別の事情により異なります。具体的な判断は税理士・税務署にご確認ください。出典：国税庁タックスアンサー No.3302・3305・3308 ほか

監修：宅地建物取引士 五十嵐 勇
株式会社アイマ 福岡支店。福岡市中央区を拠点に不動産売買仲介を担当し、地域の市場動向や税制をふまえた売却・購入のサポートを行っています。